Как заработать на коммерческой недвижимости?

В сегодняшнем нестабильном геополитическом климате многие обеспокоены сохранностью своих финансов. Обсуждение сосредоточено на стратегиях, позволяющих избежать значительных потерь и принимать мудрые финансовые решения в неспокойные времена. Никита Корниенко, молодой, но опытный специалист в области инвестиций в недвижимость, делится своим видением рисков и возможностей на рынке недвижимости по сравнению с другими направлениями инвестирования, такими как акции.

Основатель и генеральный директор платформы для инвестиций в коммерческую недвижимость SimpleEstate делится своим опытом. Он всегда интересовался бизнесом и инвестициями и в 16 лет открыл свой первый брокерский счет для торговли различными акциями и фьючерсами. В университете он управлял небольшим интернет-магазином, но понял, что хочет сосредоточиться на крупных финансах и инвестициях. Его карьера началась с оценки бизнеса в одной из компаний "Большой четверки", а затем он занялся инвестиционным анализом всех классов активов, включая государственные ценные бумаги, частные компании, проблемные долги и особенно недвижимость.

Роль и обязанности инвестиционного аналитика Инвестиционный аналитик оценивает привлекательность различных проектов, оценивая риски и потенциальную прибыль. Они разрабатывают финансовые модели для компаний или объектов недвижимости, чтобы понять прибыльность при различных сценариях. Их цель - принимать обоснованные решения о целесообразности инвестиций.

Путь от образования к профессиональному опыту в области инвестиционного анализа Если начать с стремления к предпринимательству, то приобретение опыта в небольших предприятиях, таких как интернет-магазин, может привести к профессиональному росту. Работа в крупных компаниях, таких как Goldman Sachs, предоставляет бесценный доступ к крупномасштабным инвестициям стоимостью в миллиарды долларов. Этот опыт дает частным лицам навыки, необходимые для самостоятельного управления значительными средствами, делая инвестиционные продукты высокого уровня доступными для частных инвесторов.

Надежные варианты инвестирования в нестабильные времена В нынешние нестабильные времена у инвесторов есть несколько вариантов избежать потери денег и чувствовать себя комфортно. Облигации надежных компаний, таких как МТС или РЖД, обеспечивают стабильный денежный поток с доходностью около 11-12%. Государственные облигации обеспечивают аналогичную доходность - около 10-11%, в то время как рублевые облигации крупнейших российских корпораций, привязанные к доллару, дают меньшую доходность, но стабильны. Золото - еще один вариант долгосрочного сохранения стоимости, несмотря на то, что оно не приносит дохода; акции золотодобывающих компаний могут быть более привлекательными из-за регулярных дивидендов.

Недвижимость как инвестиция: риски против доходности Инвестировать в недвижимость, особенно в квартиры, сейчас, возможно, неразумно из-за падения спроса и экономических трудностей, снижающих покупательную способность населения. Доходность инвестиций в недвижимость низкая (3-4% годовых) по сравнению с государственными облигациями, которые предлагают более высокую доходность без рисков, связанных с арендаторами или расходами на содержание. Недвижимость - это не только жилая недвижимость, она также включает в себя профессиональные сферы, требующие специальных знаний.

Привлекательность жилой недвижимости Многие люди рассматривают возможность инвестирования в жилую недвижимость, особенно в квартиры, потому что это материальный актив, с которым они сталкиваются ежедневно и который они могут себе позволить. Коммерческие объекты, такие как склады или офисы, менее знакомы обычному человеку из-за их размера и стоимости.

Путь к профессиональному инвестированию в недвижимость Чтобы заниматься профессиональными инвестициями в недвижимость, требуется значительный опыт и обучение в ведущих компаниях. После окончания университета, приобретя опыт работы в сфере оценки бизнеса, я понял, что коммерческая недвижимость предлагает высокую доходность, сравнимую с фондовыми рынками, и при правильном выборе является надежной.

Бизнес-модель для инвестиций в коммерческую недвижимость Стратегия предполагает выявление привлекательных коммерческих объектов, которые либо уже сданы в аренду, либо могут вскоре привлечь арендаторов. Инвесторы получают доход от арендных платежей плюс повышение стоимости недвижимости с течением времени; этот сектор обеспечивает более высокую доходность, чем инвестиции в жилье, поскольку долгосрочные контракты обеспечивают стабильность даже во время экономических спадов.

Риски и доходность в сфере коммерческой недвижимости Инвестиции в коммерческую недвижимость считаются активом с высокой степенью защиты, особенно в неспокойные времена. Однако основные риски связаны с потенциальным массовым увольнением арендаторов из-за нестабильности, такой как мобилизация или объявление военного положения. Несмотря на эти опасения, прошедший год показал исключительную доходность - средняя годовая доходность составила 25%, что сочетало в себе доход от аренды и рост стоимости недвижимости.

Инвестиционная стратегия: Владение недвижимостью против продажи Стратегия предполагает покупку недвижимости, предназначенной для долгосрочного владения - в идеале более пяти лет — и отказ от продажи без необходимости. Произошла одна примечательная сделка, когда недвижимость, купленная за два года до этого, была продана с годовой прибылью в 45% из-за значительного повышения цен. Инвесторы также могут получить прибыль, продав свои акции на вторичном рынке, если они хотят выйти из компании без прямой ликвидации активов.

Стремительный рост российского рынка коллективных инвестиций Российский рынок коллективных инвестиций по-прежнему относительно невелик, но за последние пять лет он стремительно развивался. В отличие от крупных рынков в США и Европе, любой значительный игрок способствует увеличению общего объема рынка, принося пользу всем участникам. Компания специализируется на коммерческой недвижимости, заключая долгосрочные договоры аренды для получения дохода от аренды и повышения ее стоимости.

Структура непубличного акционерного общества для повышения эффективности затрат Структура компании отличается от других, таких как PNK Group, тем, что она является непубличным акционерным обществом, а не публичными взаимными фондами, торгуемыми на биржах. Этот выбор был сделан потому, что они ориентированы в первую очередь на небольшие коммерческие объекты, такие как супермаркеты, которые в рамках этой модели более рентабельны из-за более низких затрат на обслуживание по сравнению с государственными взаимными фондами.

Гибкие Классы Акций Под Надзором Регулирующих органов Инвесторы могут выбирать между различными классами акций: акции класса А предполагают управление без выплаты дивидендов, в то время как акции класса В предлагают экономические выгоды, такие как дивиденды, но ограниченный контроль над операциями. Управляющая организация работает под надзором Центрального банка как официально признанная инвестиционная платформа в соответствии с Федеральным законом № 259, обеспечивая соблюдение нормативных требований и защиту инвесторов.

Важность экспертных знаний в области инвестиций в недвижимость Инвестирование в недвижимость требует значительных знаний, особенно при выборе подходящего объекта недвижимости. При наличии сотен вариантов для людей без опыта сложно найти качественную инвестицию. Даже тем, у кого есть значительные средства, следует диверсифицировать свои инвестиции, а не вкладывать весь капитал в один актив. Эффективное управление также имеет решающее значение; несмотря на то, что недвижимость считается приносящей пассивный доход, она требует постоянного внимания.

Преимущества и затраты, связанные с использованием профессиональных услуг Профессиональные услуги предлагают всестороннюю поддержку, решая как задачи по выбору недвижимости, так и задачи по управлению от имени инвесторов. Эта услуга предоставляется за определенную плату — обычно комиссия составляет 2-3% при покупке и дополнительный 1% в год за управление, — но часто это приводит к более качественным инвестициям, которые приносят более высокую прибыль по сравнению с активами, управляемыми самостоятельно. Многие опытные инвесторы отдают предпочтение такому подходу из-за его надежности и эффективности.

Инвесторы могут приобрести акции, например, класса В, которые приносят ежегодную доходность в размере 10-20% в рублях. Дивиденды выплачиваются ежеквартально непосредственно на банковский счет инвестора без необходимости самостоятельно уплачивать налоги; акционерное общество выступает в качестве налогового агента и уплачивает подоходный налог с дивидендов. Каждый объект недвижимости принадлежит отдельному акционерному обществу, что позволяет инвесторам владеть акциями, соответствующими конкретным объектам недвижимости, которые они выбирают на инвестиционной платформе.

Онлайн-рынок недвижимости позволяет пользователям полностью изучать, выбирать и инвестировать в недвижимость онлайн. Инвесторы могут приобрести доли в каждом объекте недвижимости, как только они станут доступны. Многие инвесторы приобретают значительные суммы сразу после выпуска.

Механизмы защиты прав инвесторов Инвесторы часто спрашивают о мерах защиты, обеспечивающих их спокойствие. Политика подчеркивает максимальную прозрачность и открытость, позволяя решать даже неудобные вопросы. В случае сбоя платформы или ее банкротства связанные с ней акционерные общества и объекты недвижимости остаются незатронутыми; только выплаты дивидендов могут быть временно приостановлены.

Независимое управление реестром акционеров Независимый регистратор ведет учет акционеров в целях обеспечения целостности и соблюдения правовых норм. В данном случае дочерняя компания Сбербанка "Статус" выполняет эти функции для различных крупных компаний, включая сам Сбербанк и Российские железные дороги (РЖД). Это гарантирует, что акционеры смогут участвовать в собраниях онлайн через защищенную систему, управляемую внешней организацией.

Коммерческая недвижимость в нестабильные времена В нестабильные времена привлекательность коммерческой недвижимости зависит от сегмента. В то время как торговые центры испытывают трудности из-за экономических спадов и ограничений, складские помещения остаются устойчивыми. Помещения супермаркетов считаются самыми надежными, поскольку люди всегда нуждаются в продуктах питания, независимо от экономических условий.

Проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы розничной торговли во время экономических спадов Даже стабильные компании, такие как супермаркеты, могут сократить количество магазинов в трудные времена, если прибыльность падает. Ключевым моментом является выбор объектов недвижимости, которые будут оставаться прибыльными или будут иметь очередь потенциальных арендаторов, готовых въехать, когда кто-то из них уйдет.

Культура работы и инвестиционные стратегии в финансовых учреждениях Финансовые учреждения часто требуют от сотрудников сверхурочной работы, особенно от тех, кто работает в таких нестабильных секторах, как инвестиционно-банковские сделки. Однако отделы, занимающиеся внутренними инвестициями, поддерживают более сбалансированную рабочую нагрузку, чтобы обеспечить принятие обоснованных решений с ясной головой.

Выбор надежной коммерческой недвижимости Правильный выбор коммерческой недвижимости предполагает понимание финансовых показателей и рыночной конъюнктуры. Ключевые показатели включают выручку, норму прибыли, посещаемость и арендную нагрузку — соотношение арендной платы арендатора к его доходам. Высокая арендная нагрузка может сигнализировать о потенциальных рисках закрытия для арендаторов, таких как супермаркеты, если она превышает 10%. Оценка конкуренции в этой области также имеет решающее значение; новые разработки могут повлиять на стабильность существующего бизнеса.

Стратегии ведения переговоров с арендаторами Эффективность переговоров зависит от понимания того, когда магазин действительно испытывает трудности, а не от поиска ненужных уступок. Если бизнес сталкивается со значительными убытками или риском закрытия, может потребоваться временное снижение арендной платы, чтобы сохранить занятость в трудные периоды. Однако стабильно прибыльные магазины не должны получать скидки, поскольку вероятность того, что они освободятся, невелика.

Балансирование риска и доходности при инвестициях в недвижимость Инвестирование в недвижимость направлено на получение стабильного денежного потока, несмотря на колебания доходности, обусловленные экономическими циклами или конкретными проблемами арендаторов. В наихудших сценариях, когда недвижимость временно теряет свои показатели из-за внешних факторов, таких как снижение стоимости недвижимости или усиление местной конкуренции, сохранение некоторого дохода, даже сниженного, предпочтительнее, чем полная потеря основных инвестиций.

Волатильность инвестиций в недвижимость Инвестиции в недвижимость, особенно в стрит-ритейл, сильно локализованы и могут быть неустойчивыми. Например, такой, казалось бы, стабильный арендатор, как "Пятерочка", может уйти вскоре после покупки из-за завышенных арендных ставок по сравнению с рыночными. Это приводит к снижению доходов инвестора и потенциально более низкой стоимости при перепродаже.

Влияние рыночных условий на коммерческую недвижимость Рыночные условия существенно влияют на показатели коммерческой недвижимости. Такие события, как COVID-19 или недавние экономические сдвиги, привели к тому, что в некоторых центральных районах с высококлассными брендами стало меньше свободных мест, в то время как в густонаселенных жилых районах сохраняется спрос на основные услуги, такие как продуктовые магазины и аптеки.

Преимущества договоров аренды, основанных на обороте Договоры аренды, основанные на обороте, обеспечивают защиту от инфляции, привязывая арендные платежи к выручке от продаж, но гарантируя ежемесячную выплату минимальной фиксированной суммы. Эта модель выгодна арендодателям во время экономических спадов, поскольку они получают как минимум базовую арендную плату, но при этом имеют потенциальный прирост в случае увеличения доходов арендаторов.

Уникальный характер договоров аренды Договоры аренды по своей сути уникальны, и нет двух абсолютно одинаковых. Ключевые параметры включают арендную ставку, условия индексации, процент от оборота и условия расторжения. Переговоры могут быть сложными или простыми в зависимости от различных факторов, таких как желательность недвижимости и спрос арендаторов.

Проблемы в отношениях между арендатором и арендодателем Проблемы могут возникнуть, когда арендаторы не раскрывают информацию о фактическом обороте, чтобы избежать повышения арендной платы в зависимости от процента от продаж. Крупные торговые сети, такие как "Пятерочка", уделяют приоритетное внимание поддержанию хороших отношений с арендодателями из-за необходимости иметь несколько торговых точек и управлять репутацией. Более мелкие арендаторы могут прибегать к мошенническим действиям чаще, чем крупные.

Рентабельность коммерческой Недвижимости в условиях кризиса В трудные времена люди по-прежнему нуждаются в предметах первой необходимости. Уличная торговля считается защитным активом, поскольку она остается востребованной даже во время кризисов. Первоначально предполагалось, что доходность от аренды качественной недвижимости составит 10-20% в год, но в настоящее время доходность от аренды качественной недвижимости снизилась примерно до 7-9%. Инвесторы ищут активы с потенциалом роста, заключая договоры аренды с привязкой к обороту или индексированные арендные соглашения.

Личные инвестиционные стратегии и диверсификация Несмотря на значительные инвестиции в свой бизнес, спикер диверсифицирует личные финансы, вкладывая средства в портфели акций и недвижимость. Он считает, что покупка недооцененных акций, таких как акции Сбербанка, может быть выгодной в долгосрочной перспективе, несмотря на краткосрочные риски. Облигации менее привлекательны из-за их уязвимости к инфляции и экономическим спадам.

Долгосрочные и краткосрочные инвестиционные перспективы Прогнозировать рыночные условия на шесть месяцев или год бесполезно, однако долгосрочные перспективы некоторых активов, таких как крупные банки, которые вряд ли обанкротятся в ближайшее время, остаются более стабильными. Спикер подчеркивает важность понимания профиля риска при рассмотрении таких инвестиций, как акции с высокими дивидендами или облигации, приносящие умеренную доходность, но подверженные инфляционному давлению.

Неизбежное возвращение инфляции и экономические последствия В настоящее время мы переживаем дефляцию. Однако Центральный банк не спешит снижать процентные ставки, поскольку ожидает постепенного повышения курса доллара. Несмотря на то, что текущие события свидетельствуют об обратном, ожидается, что инфляция в конечном итоге вернется из-за увеличения бюджетных расходов и неясных прогнозов доходов на 2023-2025 годы с предполагаемым дефицитом около 8 трлн рублей.

Влияние инфляции на коммерческую недвижимость Инфляция повлияет на коммерческую недвижимость, но не в равной степени на все объекты. У супермаркетов, таких как "Азбука вкуса", может незначительно увеличиться выручка, в то время как магазины со скидками могут выиграть от смены покупателей, вызванной ростом цен. Общее влияние может быть разным, поскольку индивидуальное восприятие инфляции существенно отличается в зависимости от моделей личного потребления.

Инвестирование в Свой собственный бизнес Открытие бизнеса часто требует значительных личных вложений. Например, докладчик инвестировал в свое предприятие около миллиона долларов при дополнительной поддержке различных инвесторов, в том числе профессиональных и частных. Несмотря на такие трудности, как изменения на рынке во время пандемии, им удалось привлечь значительные средства и продолжать расти.

Мечты о капитализации бизнеса Конечной целью многих предпринимателей является достижение высокой капитализации бизнеса, в данном случае - 100 миллионов долларов. Компания ежегодно удваивает свой рост и в настоящее время управляет активами на сумму 800 миллионов рублей. В будущем планируется довести объем управления до 15 миллиардов рублей.

Преодоление неудач и изменений на рынке Неудачи являются частью любого предпринимательского пути; даже успешные компании сталкиваются с трудностями, такими как потеря арендаторов во время пандемии, которая значительно повлияла на рынки аренды офисов. Однако, несмотря на первоначальные трудности, настойчивость привела к окончательной стабилизации и полной загрузке к концу 2021 года.

Роль "ультрапрофессиональных" инвесторов "Ультрапрофессиональные" инвесторы играют решающую роль, инвестируя не только в отдельные проекты, но и непосредственно в управляющие компании, благодаря доверию, основанному на продемонстрированной компетентности в выборе активов и стратегий управления. Такой подход к двойному инвестированию способствует укреплению отношений с инвесторами, обеспечивая заинтересованным сторонам возможность участвовать в каждом проекте.

Ориентируясь на вторичном рынке акций компании Вторичный рынок позволяет инвесторам продавать свои акции через торговую площадку на нашей платформе, даже если это не публичная биржа. Инвесторы могут выставлять свои акции на продажу и просматривать предложения о покупке/продаже, аналогичные системе оформления заявок. Однако продажа этих акций, не обращающихся на бирже, не происходит мгновенно; обычно это занимает от одного до двух месяцев, в зависимости от суммы.

Адаптация инвестиционных стратегий в сложные времена В сегодняшних сложных экономических условиях диверсификация имеет решающее значение, поскольку риски значительно возросли. Важно не только вкладывать значительные средства, но и рассматривать альтернативные варианты, которые защищают от инфляционных рисков и поддерживают в трудные времена. В беседе рассказывается о том, как инновационные бизнес-модели могут успешно развиваться, несмотря на трудности, и приводятся практические примеры успеха с нуля.