Что будет с рынком недвижимости? Первое интервью с CEO «Самолет»

Будущее остается неопределенным, поскольку есть опасения, что ключевая процентная ставка может вырасти до 18% или даже выше. Есть предположения, что эта высокая ставка может сохраняться в течение двух или более лет, возможно, достигнув 20%. Такая ситуация вызывает вопросы о том, снизятся ли когда-нибудь цены на жилье в Москве. Спикер признает, что он кабинетный аналитик, который разделяет эти опасения, но не может предсказать, наступит ли светлое будущее.

Компания "Самолет" растет быстрее рынка, неизменно удивляя каждый квартал. Несмотря на амбициозные планы, которые не всегда могут быть выполнены, она остается сильной компанией. Однако частные инвесторы, похоже, проявляют осторожность и не поощряют такой рост цен на акции из-за опасений за будущее сектора недвижимости. Ощущение надвигающегося спада на рынке недвижимости влияет на доверие инвесторов.

За первые шесть месяцев компания поставила перед собой цель войти в топ-10 компаний по рыночной капитализации. Для этого необходимо достичь выручки в размере 1,5-1,6 трлн рублей в течение четырех лет, что в восемь раз больше, чем ожидалось, благодаря стратегии развития земельного банка. Вторичной целью является повышение качества жизни во всех классах жилья при сохранении приоритета привлечения талантливых специалистов в многопрофильные команды, включающие архитекторов, специалистов по обработке данных, строителей и инженеров общей численностью в тысячи человек.

Стратегия компании по увеличению прибыли изменилась в сторону достижения роста чистой прибыли на 15-20%, при этом внутренняя цель была поставлена на уровне даже 20%. В прошлом году компания достигла чистой прибыли в размере 10,2% в соответствии со стандартами МСФО. Эта амбициозная цель требует оптимизации персонала и продуктовых линеек, принятия решений о закрытии или открытии новых направлений при сохранении рыночных ориентиров. Ключевой задачей является удвоение чистой прибыли и вхождение в десятку лидеров по капитализации.

Адаптация к высоким процентным ставкам Учитывая потенциальную процентную ставку в 20%, стратегия предполагает оптимизацию продаж в рамках проектов за счет установления жестких ценовых ориентиров и использования субсидируемых ипотечных кредитов. Подход включает в себя предложение рассрочки в дубайском стиле, предусматривающей получение значительных авансовых платежей, что позволяет продолжить строительство на эти средства. Кроме того, гибридные ипотечные программы с использованием депозитов направлены на то, чтобы сделать кредиты более доступными по мере улучшения рыночных условий.

Преодоление рыночного давления Сектор недвижимости сталкивается с временным давлением из-за снижения спроса в смежных отраслях, таких как металлургия. Для поддержания роста в этот период крайне важно поддерживать спрос с помощью различных финансовых программ, одновременно сокращая сроки реализации внутренних проектов для улучшения ценовых показателей. Подготовка привлекательных предложений имеет важное значение, когда экономические условия стабилизируются и потребительские сбережения вновь выйдут на рынок.

Использование возможностей в условиях Кризиса Несмотря на ежегодные кризисы, начиная с 2020 года, затрагивающие сектор недвижимости, стратегическое планирование может превратить проблемы в возможности — например, удвоить капитализацию активов за счет выгодных сделок во время экономических спадов. С учетом ожидаемой в течение пяти лет консолидации отрасли, которая значительно сократит число разработчиков с 2400 до примерно 350-500 игроков, основное внимание должно быть сосредоточено не только на выживании, но и на извлечении выгоды из появляющихся возможностей.

Консолидация в строительной отрасли Ожидается, что строительная отрасль претерпит значительную консолидацию. Этот сдвиг пойдет на пользу банкам, поскольку сократит число рискованных заемщиков, клиентов, которые могут не до конца понимать механизмы защиты от условного депонирования, и самих застройщиков. Современное качество продукции в этом секторе является одним из лучших в мире по уровню затрат.

Долгосрочный спрос на недвижимость, несмотря на кратковременное снижение Несмотря на краткосрочный спад из-за сокращения объемов ипотечного кредитования, долгосрочный спрос на недвижимость остается высоким из-за фундаментальной нехватки жилья и ограниченных возможностей для импорта. Исторические данные свидетельствуют о постоянном росте объема недвижимости даже в периоды экономического спада. Прогнозы на будущее предполагают, что процентные ставки в конечном итоге снизятся, что вновь приведет к росту спроса.

Спрос на более просторные жилые помещения На развитых рынках стандартная жилая площадь обычно составляет 45 квадратных метров и более. Однако в настоящее время многие люди живут в квартирах меньшего размера и выражают желание улучшить свои жилищные условия. Опрос друзей, вероятно, покажет, что большинство из них хотят иметь дома побольше.

Влияние на динамику рынка недвижимости Только около 7% новых объектов недвижимости имеют площадь менее 28 квадратных метров, поскольку девелоперы теперь проектируют более крупные объекты, начиная примерно с этого размера. Это изменение немного повышает экономическую эффективность за счет оптимизации полезной площади внутри зданий при сохранении уровня спроса за счет стратегической корректировки размеров объектов.

Меры правительства и динамика рынка жилья Правительство снизило доступность жилья, что особенно отразилось на тех, кто ищет небольшие квартиры-студии. Несмотря на опасения по поводу спроса, есть уверенность в том, что предложение останется стабильным. Люди заинтересованы в улучшении своих жилищных условий, что повышает прогнозы рынка об увеличении доходов таких застройщиков, как "Самолет", на 50%. Наличие денег в экономике, о чем свидетельствуют депозиты и растущие доходы, подтверждает эту гипотезу.

Инвестиционные стратегии в Экономических условиях Потребители предпочитают дождаться повышения ставок по депозитам, прежде чем инвестировать в недвижимость, из-за существующих экономических стимулов. Многие покупатели используют стратегию, при которой они размещают средства на депозитах, выплачивая рассрочку из заработанных процентов, а не выбирают ипотеку напрямую или полную оплату наличными. Кроме того, в условиях ограниченных альтернатив из-за сокращения импорта и взаимосвязанных отраслей, таких как банковское дело и металлургия, нуждающихся в поддержке во время экономических спадов, финансовые стратегии соответствующим образом адаптируются.

Важность прозрачных систем оценки Прозрачные системы оценки приобретают решающее значение, особенно в контексте роста стоимости акций. Рынок часто неправильно понимает долгосрочные циклы развития, которые могут длиться несколько лет. Четкое информирование о корпоративном долге и показателях продаж необходимо для того, чтобы избежать путаницы среди инвесторов. Европейские разработчики предлагают ряд преимуществ, подчеркивая необходимость улучшения разъяснительной работы.

Стратегические цели и потенциал роста в сфере девелопмента Основные заинтересованные стороны руководствуются стратегическими целями, поставленными советом директоров на трехлетний период, чтобы извлечь выгоду из возможностей роста в таких ограниченно развивающихся отраслях, как девелопмент. Обладая значительной долей рынка, но при этом имея возможности для существенного роста благодаря доступным ресурсам, таким как земельные банки, и положительным отзывам о продукции, существует потенциал, аналогичный глобальным примерам, когда компании управляют гораздо большими объемами, чем в настоящее время наблюдается на местном уровне.

В ноябре 2019 года в ресторане состоялась встреча Антона с другим руководителем. Несмотря на первоначальное нежелание, вызванное его удовлетворенностью своей нынешней ролью, руководителя убедило видение Антоном важных будущих проектов. За четыре года (2020-2023) стало ясно, что Антон намерен уйти после развития собственного бизнеса, поскольку его не интересовали операционные роли в долгосрочной перспективе. К началу 2023 года, когда Антон подтвердил свое решение об уходе, уже была запущена программа преемственности с участием нескольких кандидатов.

Смена руководства и организационный рост Недавние изменения в руководстве, включая назначение нового генерального директора и реструктуризацию команды, направлены на стимулирование роста организации. Объем бизнеса значительно увеличивается, что требует внесения изменений. Ключевые роли были распределены внутри компании для более эффективного управления расширяющимися операциями.

Стратегический сдвиг в практике управления Компания практикует регулярную ротацию руководства каждые пять лет в рамках своей стратегии корпоративного управления. Такой подход обеспечивает новые перспективы и постоянное повышение эффективности руководства. Новых лидеров называют "мечтающими прагматиками", которые сочетают дальновидные цели с практическим исполнением.

Стратегия роста на ближайшие пять лет Стратегические цели компании включают в себя вхождение в топ-10 по рыночной капитализации, региональную экспансию, увеличение доли рынка в старых районах Москвы (в пределах МКАД), диверсификацию в сфере коммерческой недвижимости и повышение операционной эффективности за счет автоматизации, например, роботизации 30% проектных работ.

Разработка продукта "Полный пакет", ориентированного на долгосрочную выгоду Разработка продукта "Полный пакет" направлена на создание объектов недвижимости с высокой стоимостью, которые выделяются благодаря превосходной аналитике местоположения, обеспечивающей премиальный ценовой потенциал. Увеличение нежилых площадей до 20%, предложение полностью меблированных апартаментов, разработанных по индивидуальному заказу, начиная с этапа проектирования, повышает безопасность и удобство проживания, в то время как привлечение талантливых специалистов остается ключевым фактором устойчивого успеха.

Влияние процентных ставок на рынок недвижимости Дискуссия вращается вокруг страха, вызванного высокими процентными ставками, в частности, 16%, которые потенциально могут вырасти до 18%. Несмотря на эти проблемы, сделки с недвижимостью продолжаются, поскольку люди приспосабливаются и платят больше наличными. Рынок переходит от сильной зависимости от ипотеки (ранее доходившей до 90%) к выплатам наличными.

Стратегическое управление земельным банком для обеспечения прибыльности Девелоперы сталкиваются с выбором между немедленной продажей земельных участков или их постепенной застройкой для получения более высокой прибыли. Значительная часть их стратегии заключается в оптимизации сроков реализации проектов и эффективном управлении низкорентабельными проектами. Они также изучают новые направления бизнеса, такие как быстрая продажа участков для получения более высокой прибыли.

Финансирование Роста С Помощью Различных Методов Финансирование роста осуществляется из трех основных источников: средств акционеров, облигаций и специальных линий финансирования на основе проектов, которые открываются после получения необходимых разрешений. Их общий бюджетный портфель включает значительные суммы, выделяемые по этим методам, с акцентом на проектное финансирование, которое позволяет капитализировать затраты до завершения, когда начнут поступать доходы.

"Стратегия обратного выкупа" С учетом целей капитализации "Обратные выкупы" были начаты, но стратегически приостановлены; они направлены на повышение стоимости акций на основе сопоставления справедливой оценки с конкурентами, демонстрирующими потенциальные возможности роста. Основной целью остается генерирование свободного денежного потока, а не работа в качестве хедж—фонда - обеспечение прибыльного расширения при сохранении гибкости в отношении возобновления выкупа в зависимости от благоприятных условий.

Дискуссия вращается вокруг процесса принятия решений относительно дивидендов и обратного выкупа акций. Спикер объясняет, что инвестиционные решения всегда предполагают выбор между несколькими альтернативами, такими как покупка хорошей недвижимости по более низкой цене из-за рыночного стресса или выплата дивидендов. В настоящее время они склоняются к приобретению земельных банков, совершив с начала года значительные сделки на сумму около 22 миллиардов долларов.

Стратегическое вознаграждение и рыночный бенчмаркинг Компании вкладывают значительные средства в премирование сотрудников, чтобы оставаться конкурентоспособными, сравнивая компенсационные пакеты с рыночными стандартами. Они стремятся достичь 80-го процентиля, что обеспечивает привлечение и удержание лучших специалистов. Это стратегическое решение зависит от должности, и некоторые должности получают более высокую или более низкую компенсацию в зависимости от потребностей компании.

Рост Выручки оправдывает Бонусы Значительный рост выручки оправдывает значительные бонусы даже в сложные времена. В отличие от компаний, выплачивающих их, несмотря на убытки, при таком подходе стимулы увязываются с повышением эффективности работы. То, что ключевые сотрудники являются акционерами, еще больше мотивирует их к достижению целей организации.

Унифицированные программы стимулирования Согласовывают интересы Программы стимулирования, такие как опционы на акции, согласовывают интересы руководства с интересами компании, делая их заинтересованными в ее успехе. Такие программы поощряют долгосрочные обязательства, поскольку личные выгоды сотрудников связаны с результатами деятельности компании.

Сосредоточенность на долгосрочной Перспективе, А не на краткосрочных выгодах Показатели "доли рынка" могут вводить в заблуждение из-за статистических ошибок, поэтому предпочтение отдается долгосрочному созданию стоимости с помощью последовательных стратегий, а не мониторингу краткосрочных колебаний. Долгосрочные планы стимулирования способствуют стабильности и устойчивому росту, а не немедленной, но нестабильной прибыли.

Постоянный рост цен на московскую недвижимость Несмотря на ожидания и различные рыночные условия, цены на недвижимость в Москве постоянно росли на протяжении последних пяти лет. Каждое повышение, по-видимому, объясняется конкретными причинами или событиями, что приводит к постоянной тенденции к росту. Несмотря на крупные строительные проекты нескольких компаний, нацеленных на удвоение объемов производства, заметного снижения цен не произошло.

Долгосрочная инвестиционная стратегия: Стабильность недвижимости Достижение существенной доступности жилья на душу населения потребовало бы огромного количества новых построек, эквивалентных копированию всех существующих зданий, таких как хрущевки и Брежневки. Согласно исследованию экономиста Томаса Пикетти, посвященному капиталу на протяжении веков, недвижимость остается одним из наиболее стабильных способов сохранения богатства в долгосрочной перспективе благодаря своей устойчивости к экономическим колебаниям.