О чем ролик
00:00:00Дешевые Объявления Свидетельствуют о Риске, а не об Удаче В Москве типичная двухкомнатная квартира в спальном районе стоит около 13,5 миллионов рублей. Скидка в 5% - это, как правило, просто завышенная цена, которая вызывает поток звонков и быстрое исправление. При цене на 10% ниже рыночной покупатели покупают мгновенно; при цене на 15% инсайдеры и сотрудники агентств снимают товар с продажи; при цене на 20% банки и инвесторы выстраиваются в очередь. Когда покупка происходит на 10-20% дешевле рыночной, низкая цена обычно сопровождается серьезными скрытыми проблемами.
Срочные продажи, осуществляемые судебными приставами и блокировщиками Владельцы спешат продать, когда судебные приставы замораживают карты, а надвигающийся 30‑дневный запрет на регистрационные действия грозит заблокировать любую передачу. Сделки заключаются “в срочном порядке”, и пока готовятся документы, вступает в силу запрет или меняется владелец, как раз в тот момент, когда объявляется о банкротстве. Результатом может быть наложение ареста на имущество или его отмена, в результате чего покупатель оказывается втянутым в процедуру принудительного исполнения. Срочность в данном случае отражает давление кредиторов, а не щедрость продавца.
Залоговое обеспечение, просроченная задолженность и ловушки для взыскания За многими “выгодными сделками” стоит неоплаченная ипотека, имущество, находящееся в залоге, или судебные процессы, в которых банк может выиграть. Чтобы избежать потери права выкупа, владельцы продают квартиры со скидкой 5-20% в надежде получить наличные до судебного решения. Если банк добьется успеха, недвижимость будет продана в принудительном порядке, независимо от планов покупателя. Покупка в соответствии с этим графиком рискует потерять как дом, так и деньги.
Сокрытие активов при разводе приводит к неприятным последствиям Продавцы часто пытаются избавиться от совместно нажитого имущества, чтобы “вывести” его из-под контроля супругов. Квартиры продаются без согласия супругов, средства направляются на приобретение нового жилья, зарегистрированного на другого человека, и только потом суды распутывают эту схему. Скидка компенсирует законную авантюру, на которую неосознанно идет покупатель. То, что выглядит как оперативность, часто является попыткой уклониться от справедливого распределения.
Бумажная волокита, минные поля и семейные споры Дешевые объявления часто маскируют подделку завещаний, продажу людьми, состоящими на учете в наркологических или психиатрических диспансерах, а также переводы, осуществляемые без необходимого согласия. Наследники и родственники подают в суд, оспаривая пожертвования, цепочки наследования или предшествующие переводы, а продавцы пытаются продать актив на 5-7% ниже рыночной цены до вынесения решения по делу. Покупатели наследуют судебные издержки вместе с ключами. Разница в цене - это плата за участие в конфликте.
Ответная реакция на банкротство Может лишить Вас Дома Если продавец будет объявлен банкротом в течение трех лет после сделки, финансовый управляющий может оспорить продажу в соответствии с законом о банкротстве. Государство отдает приоритет кредиторам: на квартиру налагается арест, она выставляется на аукцион, а вырученные средства идут на погашение долга, в то время как покупателю предлагается доказать добросовестность. Расчеты наличными и неофициальные квитанции выглядят как сговор и приводят к односторонней реституции. Покупатели могут потерять дом и вернуть лишь часть средств после выплаты кредиторам.
Как должники избавляются от квартир перед банкротством Типичный должник владеет двумя квартирами, сохраняет за собой освобожденный от уплаты налога основной дом и в срочном порядке продает унаследованную или сдаваемую в аренду квартиру немного ниже рыночной цены. Вырученные средства быстро переводятся на имя супруга или ребенка, чтобы быть подтвержденными судебным решением до того, как кредиторы спохватятся. Покупатели, уверенные в себе после просмотра множества сравнительных материалов, соглашаются на “сделку”, не проверяя кредитную историю или наличие предупреждающих знаков о банкротстве. После объявления о банкротстве сделка становится уязвимой на три года.
Отказы в наследовании Пропущены, Сделка Расторгнута Вдовец и его взрослая дочь принимают наследство “по закону”, но родители покойного также обладают правами, если только они официально не откажутся от наследства у нотариуса. Заявления о нотариально заверенных отказах не принимаются, когда нет копий, а пожилые наследники неохотно путешествуют. При личной встрече выясняется, что завещания вообще не было, а было только наследование по закону, которое продавец скрыл, чтобы не дать им вступить в права наследования. Наследники отказываются подписывать, и сделка по продаже прекращается на месте.
Подделанные смерти и фальшивые наследники для кражи Предполагаемый племянник не может доказать родство и выставляет на продажу квартиру на Тверской за 25 миллионов рублей со свежеиспеченными документами “на полную стоимость”. Архивные проверки показали, что владелец “умирал” дважды: один раз несколько десятилетий назад, а другой - в прошлом году во Владикавказе, где за несколько дней до смерти было составлено завещание. Схема заключается в подделке свидетельства о смерти с помощью эксперта-соучастника, а затем в оформлении наследства на имущество, которое должно перейти в собственность города. Такие квартиры всегда дешевле — и они опасно загрязнены преступностью.
Быстрая перепродажа со смертью внутри Быстрая перепродажа - это серьезный сигнал тревоги: во многих быстрых сделках продавец покупал всего месяц назад, а сейчас предлагает цену на 10% ниже. В одном случае половина стоимости была выплачена по безналичному расчету, а половина - наличными, продавец разрешил бывшему владельцу остаться, но прежний владелец умер до подписания акта приема-передачи. Затем наследники потребовали вернуть ценности, в дело вмешалась полиция, и назревал судебный процесс. Покупатели, которые игнорируют эту схему, часто получают в наследство судебное дело.
Тактика спешки - Это Красные флажки Требование “подписать завтра” связано с отсутствием документов и неразрешенными рисками. Когда тщательный контрольный список выявляет 15 "красных флажков", а продавцы отказываются предоставить доказательства, вероятность потери квартиры может достигать 60%. Серьезные запросы на проверку часто заставляют сомнительных продавцов отказаться от покупки, в то время как неосторожных покупателей направляют к столу закрытия. Скорость в данном случае решает проблему продавца, а не безопасность покупателя.
Цепочки перепродаж скрывают нарушения Проблемные владельцы перепродают квартиру два или три раза, чтобы скрыть дефекты, и в итоге получают номинального владельца, например, тещу, чтобы отвлечь внимание. Остаются пробелы, такие как отсутствие согласия супругов на предварительную сделку, однако многие агенты никогда не проверяли и не могут доказать, что стороны не состояли в браке. Быстрые переводы в течение года обычно не проходят тщательной проверки качества. Без документального подтверждения покупатель просто приобретает пакет непроверенных рисков.
Скидки Свыше 5% Часто скрывают Обязательства Как только разница превышает 5% от рыночной, возрастает вероятность того, что у объекта есть долги, займы, неучтенный материнский капитал, наследники с правами наследодателя или другие обременения. Цена сама по себе становится показателем риска, к которому следует относиться с осторожностью. “Экономия” часто представляет собой долю покупателя в чьих-либо невыполненных обязательствах. Воспринимайте каждую крупную скидку как повод для расследования, а не для празднования.
Предварительная юридическая проверка и анализ ЕГРН Закажите личные выписки из ЕГРН о характеристиках имущества и цепочке владения, а затем проанализируйте их перед внесением депозита. Определите основание для оформления права собственности среди общих документов, найдите наследников с обязательными долями и получите нотариально заверенные отказы от живых родителей умершего, если это применимо. Проверьте, состоял ли владелец в браке на момент покупки, и получите согласие супруга или свидетельство о регистрации того, что он не состоит в браке, выполнив те же действия, что и супруг. До 80% этих проверок можно выполнить онлайн, используя структурированный список ссылок.
Выбирайте застрахованных, сертифицированных специалистов Риэлтор, работающий на стороне продавца, находит покупателя, но обычно не берет на себя никакой юридической ответственности, в то время как специалист по работе с покупателями должен разбираться в рисках. Требуйте постоянного обучения, членства в гильдии и сертификации, а также страхования профессиональной ответственности. Подпишите контракт, в котором точно указаны риски, которые необходимо проверить, и получите письменное юридическое заключение о целесообразности покупки. Без стандартов и страховки клиент несет ответственность за последствия ошибок агента.
Требуйте разрешения PND/Narc и реальных проверок Требуйте справок из психиатрических и наркологических диспансеров, если у вас есть сомнения в умственной работоспособности, поскольку последующие претензии могут привести к аннулированию сделки. Многие рынки пренебрегают такими основами и заключают десятки сделок без проверки, что может привести к отмене. Тщательная проверка в разных регионах возможна, но требует дисциплины и документации. В этом случае небольшая экономия времени оборачивается серьезными юридическими рисками.
Следите за рынком и ведите жесткие переговоры Знайте свой целевой регион, устанавливайте оповещения Cian и Avito, просматривайте все сопоставимые объявления и отслеживайте каждое изменение цен в своих закладках. С учетом снижения цен средняя стоимость переговоров в Москве составляет около 3,7%, или около 400 000 рублей на 10 миллионов. При грамотном подходе к покупке квартиры стоимостью 10 миллионов реально сэкономить 500 000 рублей. Постоянный мониторинг позволяет найти подходящую квартиру, не прибегая к уловкам “слишком дешево”.
Установите условия перед внесением депозита и уходите, если не уверены Заранее согласуйте список документов: подтверждение семейного положения из архива ЗАГСА на момент покупки, письма из банка и пенсионного фонда о неиспользовании материнского капитала, нотариально заверенные отказы в наследовании, прекращение права пользования лицами, отказавшимися от приватизации, заявление о приватизации и снятие с учета всех жильцов; для владельцев детей добавьте нотариально заверенное согласие от родитель. Требуйте банковские выписки с указанием “оплаты по контракту”, а не скриншоты, и при необходимости осматривайте здание и ремонтные работы со специалистом. Если какое-либо требование не может быть выполнено, откажитесь от сделки; сомнения - это сигнал к прекращению. Экономия на рискованной покупке легко превращается в долгосрочную проблему.