Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2023 // Стоит ли покупать коммерческую недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время переживает непростые времена. Правительство не предоставило никаких субсидий или льготных ипотечных кредитов для этого сектора, что привело к массовому переходу на покупку жилой недвижимости. Эта тенденция чревата перегревом рынка жилья и потенциальным образованием небольшого пузыря.

Состояние инвестиций в коммерческую недвижимость Никита Корниенко, основатель Simple Estate и эксперт в области коммерческой недвижимости, рассказывает о текущем состоянии рынка. Несмотря на распространенное мнение, что коммерческая недвижимость, такая как торговые центры, является убыточной или скучной инвестицией, некоторые сектора, такие как розничные сети (например, "Пятерочка"), продолжают демонстрировать хорошие результаты. Однако в настоящее время инвестирование в торговый центр, возможно, нецелесообразно; вместо этого склады могут предоставить больше возможностей.

Знания и опыт в сфере коммерческой недвижимости Корниенко делится своим опытом работы в качестве инвестиционного аналитика в Goldman Sachs, где он руководил сделками на сумму более 100 миллионов долларов, связанными с различными типами коммерческой недвижимости, включая торговые центры и офисы. Сейчас он возглавляет платформу коллективных инвестиций Simple State, ориентированную на небольшие розничные проекты стоимостью в миллионы рублей, а не в доллары. Он подчеркивает их аналитическую скрупулезность, которую уважают многие игроки отрасли.

Текущее состояние рынка коммерческой недвижимости Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время сталкивается с трудностями, и складывается общее впечатление, что бизнес находится не в идеальном положении. В отличие от жилой недвижимости, поддерживаемой государственными инициативами, такими как субсидирование ипотеки, коммерческий сектор не получает такой поддержки. Ключевые сегменты включают офисы, торговые центры, склады и отели — все они по-разному реагируют на текущие события.

Тенденции и проблемы, характерные для конкретного сегмента Торговые центры испытывают трудности из-за ограничений, связанных с COVID-19, и роста популярности онлайн-покупок. Офисы сталкиваются с проблемами, связанными с тенденциями удаленной работы и уходом западных компаний с рынка, но не потерпели полного краха. Склады остаются устойчивыми, поскольку они выигрывают от роста электронной коммерции; доля вакантных площадей здесь очень низкая и составляет 3-4%. Торговые площади привлекают частных инвесторов, ищущих стабильные инвестиционные возможности.

Коммерческая недвижимость относится к любому объекту недвижимости или зданию, используемому в деловых целях, а не для проживания. Сюда входят офисы, торговые площади, склады и отели. В отличие от жилой недвижимости, где люди проживают постоянно или временно (например, в квартирах), коммерческая недвижимость используется исключительно для ведения коммерческой деятельности.

Влияние экономического кризиса на коммерческую недвижимость Сектор коммерческой недвижимости, особенно отели и торговые центры, столкнулся со значительными трудностями из-за экономического кризиса. Основные периоды расторжения контрактов наблюдались в марте и октябре после крупных геополитических событий. Торговые центры пострадали больше всего, поскольку многие западные ритейлеры либо приостановили свою деятельность, либо полностью прекратили ее, что привело к высокому уровню вакантных площадей, особенно в таких модных районах, как Кузнецкий мост, где количество вакансий достигло 50%. Напротив, основные службы, такие как продуктовые магазины и аптеки, продолжали работать в обычном режиме.

Устойчивость жилых районов к рыночным колебаниям Несмотря на колебания рынка в центральных районах города, которые сильно зависят от иностранных брендов, розничная торговля в жилых районах оставалась стабильной благодаря постоянным операциям местных сетей, таких как "Пятерочка" и "Красное белое". В это время для удовлетворения потребностей потребителей открылись новые предприятия, в том числе пункты доставки Wildberries. Удивительно, но новые арендаторы продолжают переезжать в недавно построенные жилые комплексы даже после первоначальных опасений по поводу заполняемости после октябрьских объявлений о мобилизации.

Меняющиеся взгляды на инвестиции в недвижимость Изначально докладчик считал инвестиции в недвижимость скучными и нерентабельными. Однако после работы в сфере оценки бизнеса и инвестирования в различные активы, в том числе в частные компании, такие как Тинькофф Банк и розничные сети, их точка зрения значительно изменилась. Они поняли, что недвижимость может быть высокодоходной и требует специальных знаний для правильного выбора объектов. Сейчас они считают его одним из лучших доступных классов активов.

Изменение Отношения Инвесторов К Недвижимости Общее отношение к недвижимости меняется; люди начинают видеть в ней не только потенциал "тихой гавани" для денег с минимальной доходностью или даже с потерями из-за таких расходов, как проблемы с арендаторами. Все больше инвесторов читают аналитические материалы и делают первоначальные инвестиции, основываясь на осознанных решениях, а не на устаревших представлениях.

Коммерческая недвижимость в 2023 году: Осторожный подход Инвестирование в коммерческую недвижимость сейчас может оказаться не самой лучшей идеей из-за волатильности и неопределенности рынка. В то время как некоторые сегменты, такие как склады, остаются стабильными, другие, такие как торговые центры, менее перспективны. Инвесторам следует сосредоточиться на надежных активах, которые обеспечивают стабильную доходность при минимальных колебаниях.

Долгосрочная стабильность инвестиций в недвижимость Недвижимость обеспечивает стабильную доходность с течением времени по сравнению с более волатильными рынками, такими как акции. Несмотря на экономические спады, недвижимость, как правило, сохраняет свою стоимость или испытывает меньшее снижение, чем другие инвестиции. Это делает недвижимость более безопасным вариантом долгосрочного инвестирования для тех, кто стремится к стабильности.

Правильный выбор сегмента коммерческой недвижимости Различные сегменты коммерческой недвижимости работают по-разному, поэтому важно делать разумный выбор, основываясь на текущих тенденциях и прогнозах на будущее. Например, уличная торговля остается устойчивой, поскольку она удовлетворяет повседневные потребности, от которых люди не могут отказаться даже в трудные времена, что делает ее классом активов "тихой гаванью".

Активы-убежища в условиях экономической Неопределенности "Стрит-ритейл", предлагающий товары первой необходимости и услуги, особенно устойчив к экономическим изменениям, поскольку основные потребительские привычки людей кардинально не меняются независимо от финансовых условий в целом. Таким образом, инвестиции в этот сегмент могут обеспечить безопасность в нестабильные времена и при этом приносить разумную прибыль.

Понимание стрит-ритейла и его привлекательности для частных инвесторов Стрит-ритейл относится к коммерческим помещениям с отдельными входами с улицы, часто расположенным на первых этажах зданий или в виде отдельных сооружений. Такие объекты доступны для частных инвесторов из-за их относительно более низких бюджетных требований по сравнению с крупными бизнес-центрами или складами. Типичными арендаторами являются супермаркеты, аптеки, кафе, рестораны, салоны красоты — по сути, любые малые предприятия, которые получают выгоду от прямого доступа к клиентам.

Влияние коммерческих площадей на инвестиции в жилую недвижимость Наличие коммерческих площадей в жилых комплексах может существенно влиять на арендные ставки и ликвидность недвижимости. Застройщики часто выделяют для этих целей цокольные этажи, поскольку они привлекают потенциальных арендаторов, которые работают поблизости и предпочитают жить поблизости, несмотря на более высокую арендную плату. Такая интеграция повышает общую инвестиционную привлекательность, обеспечивая удобство как для жителей, так и для местных работников.

Управление инвестициями в коммерческую недвижимость Во времена экономического кризиса выбор подходящего сегмента коммерческой недвижимости имеет решающее значение. Небольшие коммерческие площади (25-100 кв.м) являются высоколиквидными и их легче сдавать в аренду, но они приносят меньшую доходность - около 7%. Большие площади (100-300 квадратных метров) обеспечивают более высокую доходность, но сопряжены с повышенными рисками и трудностями в поиске арендаторов. Такие супермаркеты, как "Пятерочка" или "Вкусвиль", могут стать хорошей инвестицией благодаря своей устойчивости во время кризисов, хотя у них разные условия аренды, которые влияют на долгосрочную прибыльность.

Проблемы с конкретными арендаторами: на примере "Вкусвиля" "Вкусвил" заключает договоры аренды только на 11 месяцев, в отличие от других супермаркетов, которые могут заключать договоры на срок до 15 лет. Такой короткий срок делает их менее надежными, поскольку они могут быстро освободить помещение, если оно окажется неэффективным. В то время как некоторые инвесторы предпочитают более длительную аренду для стабильности, она также сопряжена с такими рисками, как невозможность расторгнуть невыгодные контракты без судебных разбирательств.

Понимание договоров аренды и рыночных ставок Инвесторы должны внимательно изучать договоры аренды; высокие арендные ставки, превышающие рыночную стоимость, могут показаться привлекательными на начальном этапе, но могут привести к переплате за недвижимость при последующем пересчете по стандартным ставкам. Например, покупка недвижимости, сдаваемой в аренду по завышенной арендной плате, приводит к снижению фактической доходности после корректировки в сторону уменьшения после покупки.

Обязанности по ремонту и периоды освобождения от арендной платы Арендуемые предприятия "под ключ" часто обходятся дороже, поскольку ремонт, проведенный предыдущими арендаторами, завышает цены сверх рыночных норм. Большинство сетевых магазинов самостоятельно проводят ремонт, но при этом требуют предоставления бесплатных периодов аренды ("каникул") на время открытия - они варьируются в зависимости от результатов переговоров между арендодателями, предлагающими более короткие каникулы, и теми, кто предоставляет более длительные, в сочетании с более высокой арендной платой в будущем.

Инвестиционный сдвиг: из Новой Москвы в центр Москвы Инвестиции в недвижимость в пределах МКАД (Московской кольцевой автодороги) стали более привлекательными благодаря несколько более низким ценам и более высокой ликвидности, благодаря существующей инфраструктуре, такой как станции метро и парки. Если раньше районы за пределами МКАД, такие как Новая Москва, были привлекательны тем, что здесь можно было купить студию за 3 миллиона рублей, то сейчас цены значительно выросли. Рекомендуется инвестировать ближе к центру Москвы, а не в отдаленные регионы.

Динамика развития коммерческой недвижимости В коммерческой недвижимости ключевым фактором является движение пешеходов или транспортных средств вокруг объекта. В отличие от жилой недвижимости, где важна близость к удобствам, коммерческие помещения процветают при высокой плотности населения, независимо от качества окружающей инфраструктуры. Идеальные места - это те, где много квартир, но нет местных удобств, так что жители в значительной степени полагаются на близлежащие коммерческие объекты.

Дискаунтеры - идеальное место для инвестиций Инвестиции в магазины-дискаунтеры, такие как "Светофор" и "Чижик", привлекательны тем, что они требуют минимальных затрат на обустройство, что позволяет инвесторам быстро сдавать их в аренду. Эти магазины устойчивы к экономическим кризисам, поскольку люди всегда нуждаются в продуктах, даже если доходы падают. Однако эти арендаторы часто платят более низкую арендную плату по сравнению с более высококлассными форматами.

Проблемы, связанные с жесткими инвестициями в дискаунтеры В то время как крупные дискаунтеры предлагают стабильность и низкие эксплуатационные расходы, их расположение может оказаться менее привлекательным, и их будет сложнее сдать в аренду в случае ухода арендатора. Например, поиск нового арендатора для старого или полуразрушенного объекта, который ранее занимал такой магазин, как "Светофор", может оказаться сложной задачей из-за его специфических требований. Напротив, новые сети, такие как "Чижик", могут обеспечить большую гибкость, поскольку они работают как в городах, так и в регионах.

Стремительный рост DA! Магазины со скидками Сеть супермаркетов "ДА!" стремительно развивается, особенно в Московском регионе. Эти магазины являются частью структуры "Окей" и включают в себя гипермаркеты и дискаунтеры. Ярким примером является магазин площадью 1500 квадратных метров в Чехове, объем продаж которого с момента открытия увеличился на 30%.

Гибкие соглашения об аренде выгодны Инвесторам Договоры аренды таких супермаркетов часто предполагают получение процента от оборота, а не фиксированной ставки — обычно около 5%, но не менее двух миллионов рублей в месяц. Эта модель выгодна инвесторам, поскольку увеличение продаж приводит к увеличению дохода от аренды; недавние дивиденды принесли годовой доход в размере 13%. Такие гибкие условия защищают от инфляционных рисков, корректируя арендную плату в зависимости от цен на продукцию.

Рост числа розничных продавцов с фиксированными ценами Магазины с фиксированной ценой, такие как российский Fix Price и американский Dollar Store, набирают популярность. Эти магазины часто работают в менее привлекательных местах с более низкой стоимостью аренды, но привлекают широкую аудиторию, предлагая непродовольственные товары по фиксированным ценам. В отличие от крупных дискаунтеров, которые специализируются на продуктах питания, магазины с фиксированными ценами балансируют между продовольственными и непродовольственными товарами.

Проблемы, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости, сдавая ее в аренду розничным торговцам Владельцы недвижимости, сдающей ее в аренду ритейлерам, должны понимать бизнес-модели своих арендаторов, поскольку они могут делиться прибылью на основе соглашений о процентах от выручки. Это характерно для супермаркетов, но не для небольших магазинов из-за проблем с прозрачностью отчетности о доходах. Торговые центры сталкиваются с проблемами, поскольку многие арендаторы уходят, поэтому частные инвесторы редко покупают их сейчас.

Динамика рынка офисных помещений и инвестиционные риски Рынок офисных помещений, особенно в таких бизнес-центрах, как Neogeo, сталкивается с такими проблемами, как рост вакансий и низкие арендные ставки. Тенденция к удаленной работе и уход западных компаний усугубляют эти проблемы. Инвестирование в небольшие офисы может быть рискованным из-за ненадежных арендаторов с краткосрочными договорами аренды, которые могут часто менять или задерживать платежи.

Сравнение офисных помещений с торговыми точками В отличие от торговых центров рядом со станциями метро, которые процветают за счет местного пешеходного движения, офисные помещения более взаимосвязаны с общей динамикой развития городского рынка. Крупные корпорации, освобождающие престижные места, создают волновой эффект в других районах, увеличивая долю вакантных площадей в других местах. Эта взаимозависимость означает, что переезд в поисках более дешевой арендной платы возможен для бизнеса, но нецелесообразен для розничной торговли, привязанной к определенным зонам с интенсивным движением транспорта.

Проблемы управления арендой небольших офисов Управление арендой небольших офисов связано с частой сменой арендаторов и потенциальными задержками платежей со стороны небольших предприятий по сравнению с крупными корпоративными арендаторами с долгосрочными контрактами. В то время как фирмы по управлению недвижимостью решают многие операционные аспекты в бизнес-центрах, арендодатели по-прежнему сталкиваются с нестабильностью из-за коротких договоров аренды, что приводит к снижению годовой прибыли, если заполняемость не постоянна в течение всего года.

Проблемы инвестирования в бизнес-центр NEO-GEO Инвестирование в бизнес-центр NEO-GEO сопряжено с рядом трудностей. Большое количество отдельных объектов и собственников приводит к острой конкуренции, особенно во время кризисов, когда цены снижаются. Это затрудняет удержание площадей занятыми или их аренду по выгодным ставкам. Кроме того, продажа офисных помещений здесь затруднена из-за высокой доступности и менее привлекательного расположения за пределами центра Москвы.

Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность Инвестиционная привлекательность бизнес-центра NEO-GEO снижается из-за различных факторов, таких как его нецентральное расположение и окна, выходящие во внутренний двор, которые нравятся не всем арендаторам. Несмотря на личное удовлетворение от аренды этого объекта более двух лет, эти элементы снижают как потенциальный доход от аренды, так и стоимость перепродажи по сравнению с другими объектами, приносящими более высокую прибыль.

К инвестированию в коворкинг-пространства можно подойти с помощью двух основных стратегий: владеть недвижимостью и сдавать ее в аренду оператору коворкинга или быть оператором, который сдает помещения в долгосрочную и краткосрочную субаренду. Владение офисными помещениями в аренду обеспечивает стабильную доходность, аналогичную традиционной аренде офисов. Однако ведение бизнеса в коворкингах требует активного управления, времени, энергии и знаний — это не пассивный доход, а оперативное предприятие. Несмотря на высокий спрос и почти полную заполняемость, свидетельствующую о хорошем состоянии рынка, коворкинги составляют лишь около 1% от общего объема офисных площадей.

Найти интересную коммерческую недвижимость для инвестиций возможно, но необходимо учитывать специфические нюансы рынка и возможные подводные камни. В отличие от жилой недвижимости с четкими параметрами комфорта, коммерческая недвижимость требует понимания различных технических требований. Девелоперы упростили процесс, предложив качественные помещения на первых этажах, которые нравятся арендаторам. Начинать с бизнеса, готового к сдаче в аренду, рекомендуется на фоне пустующих объектов недвижимости из-за сложностей с соблюдением технических стандартов и привлечением арендаторов.

Риски, связанные с расчетом исключительно на высокую доходность Инвесторы часто совершают ошибку, фокусируясь только на высокой доходности, игнорируя потенциальные риски. Например, недвижимость может показаться привлекательной с девятилетним сроком окупаемости по сравнению с рыночными 10-13 годами. Однако непредвиденные проблемы, такие как требования арендаторов о скидках или вакансиях, могут значительно продлить этот период и снизить прибыльность.

Важность экспертного руководства при инвестициях в недвижимость Осуществлять инвестиции в недвижимость без консультации эксперта рискованно из-за многочисленных подводных камней, таких как поддельные контракты и ненадежные арендаторы. Эксперты помогают определить выгодные местоположения и заключить долгосрочные договоры аренды, которые гарантируют более высокую доходность при меньшем риске. В то время как небольшими объектами недвижимости можно управлять самостоятельно, более крупные инвестиции требуют профессионального управления, чтобы избежать дорогостоящих ошибок.

Инвестиционный потенциал логистических центров Логистические центры становятся все более востребованной инвестиционной нишей в связи с развитием онлайн-торговли, что требует решений для хранения. Появление "темных магазинов" между городскими районами и автомагистралями служит временными точками для интернет-ритейлеров. Эта тенденция обусловлена тем, что большие грузовики разгружают товары, которые затем распределяются на местах более мелкими автомобилями.

Высокий спрос и ограниченное предложение на российских складах В секторе логистики наблюдается быстрый рост наряду с электронной коммерцией, но в России исторически было мало складских помещений, что привело к высокому спросу и менее чем одному проценту вакантных площадей. Инвесторы находят этот сегмент привлекательным, поскольку застройщикам часто приходится ждать начала строительства из-за нехватки складских помещений. Крупные распределительные центры за пределами крупных городов обслуживают клиентов по-другому, чем центры доставки "последней мили" в черте города; оба формата пользуются значительным спросом, несмотря на ограниченную доступность.

SimpleEstate: Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость SimpleEstate - это инвестиционная платформа, специализирующаяся на коммерческой недвижимости посредством коллективных инвестиций. Компания выявляет привлекательные объекты недвижимости, проводит тщательный анализ, включая конкуренцию на рынке и надежность аренды, а также обеспечивает юридическую и техническую обоснованность перед приобретением. Инвесторы могут приобрести акции стоимостью от 100 тысяч рублей при среднем взносе в размере 3-5 миллионов рублей.

Инвестиционная стратегия с высокой доходностью Ключом к успеху SimpleEstate является выбор высококачественных объектов недвижимости, которые обещают как повышение стоимости, так и стабильный доход от аренды. Несмотря на экономические кризисы, спрос на некоторые сегменты, такие как супермаркеты, вырос из-за их стабильности в качестве "тихой гавани" для инвесторов, стремящихся к надежной прибыли.

Надежность благодаря профессионализму и регулированию Инвесторы должны доверять SimpleEstate, поскольку она работает на основании лицензии Центрального банка как регулируемая инвестиционная платформа, контролируемая государственными органами. Основанная опытными профессионалами, имеющими опыт инвестирования в коммерческую недвижимость, компания укрепляет доверие благодаря строгому соблюдению нормативных требований, обеспечивающих прозрачность и подотчетность.

Разнообразные инвесторы, вкладывающие средства в Коммерческую недвижимость Коммерческая недвижимость больше не является эксклюзивной для крупных профессиональных инвесторов. Рынок стал более доступным благодаря более низким порогам входа и платформам коллективного инвестирования. В настоящее время в нем участвуют различные типы инвесторов - от тех, кто владеет несколькими объектами недвижимости, до новичков, впервые изучающих этот сектор.

Инвестиционный процесс: Сначала недвижимость, затем денежные средства Процесс начинается с выявления и анализа потенциальных объектов недвижимости, прежде чем представить их инвесторам. Это гарантирует, что инвестиции будут сделаны в конкретные активы, а не в сбор средств без четкой цели. Показательный пример показывает, как предварительный сбор средств привел к неэффективности и низкой доходности из-за длительных сроков приобретения недвижимости.

Смещение Предпочтений В Сторону Нежилой Недвижимости Ранее инвесторы уделяли особое внимание жилой недвижимости, но теперь рассматривают коммерческие варианты, такие как квартиры, из-за снижения затрат и повышения доходности. Последние статистические данные свидетельствуют о значительном снижении цен на квартиры по сравнению с традиционным жильем, что делает их привлекательным дополнением для диверсификации портфолио на фоне растущего спроса на загородную недвижимость.

Инвестирование в недвижимость сопряжено с рисками, особенно если речь идет о проживании с семьей в небольших помещениях, таких как квартиры площадью 30 м2. Simple Estate фокусируется на коммерческой недвижимости, такой как супермаркеты, а не на жилой, поскольку частные лица могут самостоятельно управлять этими инвестициями, не имея конкурентных преимуществ. Средняя доходность от аренды составляет около 8-10% в год после уплаты налогов и комиссионных, плюс потенциальный рост стоимости недвижимости примерно на 5% в год, если аренда включает ежегодную индексацию арендной платы.

Принятие решения о продаже актива основывается на общей доходности. Если принимается решение о продаже, это не обязательно означает, что все инвесторы должны согласиться; отдельные инвесторы могут выбрать выход, продав свою долю на вторичном рынке. Эта стратегия обеспечивает гибкость, поскольку инвестиции считаются долгосрочными (более пяти лет), и нет необходимости в единодушном согласии всех заинтересованных сторон.

Структура инвестиций и типы акций Средняя стоимость объектов недвижимости колеблется от 50 до 500 миллионов рублей. Каждая сделка оформляется через отдельное акционерное общество, где инвесторы покупают акции, представляющие собой право собственности на данный конкретный объект недвижимости. Существует два типа акций: обыкновенные и привилегированные. Обыкновенные акции обеспечивают контроль, в то время как привилегированные акции дают экономические выгоды без права голоса.

Механизмы защиты прав инвесторов Чтобы защитить инвесторов, структура включает юридические гарантии, такие как требование получения одобрения не менее 75% акционеров, владеющих привилегированными активами, для принятия важных решений, таких как продажа активов или выпуск новых акций. Дивиденды выплачиваются ежеквартально на основе этих пакетов акций, что обеспечивает прозрачность и безопасность для всех вовлеченных сторон.

В частности, в жилом комплексе "Солнцево Парк" стоимость актива выросла на 50% в течение года. После консультаций с инвесторами было единогласно принято решение о продаже этого актива. Общее собрание акционеров одобрило сделку и реинвестировало средства в более дорогую недвижимость. Без такого одобрения ни нотариусы, ни Росреестр не стали бы регистрировать сделку, как это требуется для акционерных обществ.

Ликвидация и распределение активов При ликвидации компании активы или денежные средства распределяются между привилегированными акционерами в соответствии с уставом компании. Экономическая выгода для этих акционеров включает дивиденды от чистой прибыли и ликвидационной стоимости. Если объект продается и компания ликвидируется, все средства должны быть распределены между инвесторами в соответствии с их долями.

Опасения по поводу Мошеннических Средств Существуют псевдофонды без лицензий Центрального банка, которые собирают деньги, распродают активы, объявляют о банкротстве, а затем бегут за границу со средствами инвесторов. Это привело к тому, что люди потеряли доверие к таким инвестиционным инструментам из-за страха снова потерять свои инвестиции.

Инвестиционные возможности в Новой Москве В настоящее время существует инвестиционная возможность приобрести коммерческую недвижимость стоимостью 300 миллионов рублей, которая недавно была приобретена недалеко от станции метро в Новой Москве. Площадь помещения составляет 1150 квадратных метров, и оно сдано в аренду супермаркету "Перекресток". Инвесторы могут приобрести акции на сумму от 100 000 рублей.

Идеальная коммерческая недвижимость для сдачи в аренду супермаркету Объект стратегически расположен на пересечении двух ключевых дорог в большом жилом районе, где запланировано более 8500 квартир. В нем есть необходимые удобства, такие как зоны разгрузки и витрины, разработанные специально для супермаркетов. Соглашение об аренде с "Перекрестком" рассчитано на пятнадцать лет, включая арендную плату, основанную на доходах, но не менее фиксированной арендной платы; однако оно все еще находится в стадии разработки.

Ожидаемые выплаты дивидендов и рост инвестиций Инвесторы могут ожидать выплаты первых дивидендов в третьем квартале 2023 года. Хотя первоначальные инвестиции могут не принести немедленной прибыли, стоимость акций будет расти по мере открытия магазина и его развития. Ожидаемая годовая доходность составляет около 16%, а средняя дивидендная доходность - около 10%. Первоначально рост стоимости активов опережает дивиденды, пока не достигнет определенного уровня, когда дивиденды станут более значительными.

Прозрачность и мониторинг инвестиций Инвестиционный проект расположен в новом жилом районе с четкой целевой демографией. Инвесторам рекомендуется зарегистрироваться на веб-сайте для получения подробных отчетов, презентаций, видеороликов, демонстрирующих прогресс за предыдущие месяцы, ожидаемую доходность, плюсы и минусы. Риски открыто обсуждаются наряду с выгодами; инвесторы получают обновления через рассылку новостей по электронной почте или подписку на Telegram-канал.

Понимание рисков инвестиций в коммерческую недвижимость Инвестирование в коммерческую недвижимость может показаться привлекательным, но сопряжено со значительными рисками. Поиск арендаторов и правильный выбор объекта недвижимости - сложные задачи, которые требуют выплаты комиссионных агентам и покрытия различных расходов, таких как коммунальные услуги. Тенденции на рынке могут быстро меняться; например, десять лет назад торговые центры процветали, но пришли в упадок из-за роста онлайн-торговли, ускоренного COVID-19.

Сравнение жилой и коммерческой недвижимости Жилая недвижимость обеспечивает большую стабильность, поскольку людям всегда нужно жилье, что делает ее менее рискованной по сравнению с коммерческой недвижимостью, требующей активного управления, такого как поиск арендаторов или решение технических вопросов. Правовая защита жилой недвижимости более надежна, чем у коммерческой, где нормативные акты могут быть слабыми, что приводит к потенциальным скрытым проблемам, таким как неправильное строительство или проблемы с зонированием.

Государственная поддержка и динамика рынка коммерческой недвижимости Текущее отсутствие государственной поддержки инвесторов в коммерческую недвижимость контрастирует с активным субсидированием жилой недвижимости, таким как семейные ипотечные программы. Если бы аналогичные льготные условия кредитования были распространены на коммерческие помещения, это могло бы значительно повысить рыночную активность, но также могло бы привести к перегреву рынка. Застройщики часто обещают постоянный рост цен, чтобы привлечь покупателей, однако фактическая доходность от аренды может свидетельствовать о гораздо более длительных сроках окупаемости, чем ожидалось.

Риски завышения стоимости и вводящей в заблуждение тактики продаж Многие застройщики продают недвижимость по завышенным ценам, используя близость к таким удобствам, как станции метро или будущие застройки, обещая при этом бесконечное повышение стоимости. Это создает пузырь, в котором начинающие инвесторы могут легко переплатить, основываясь на нереалистичных ожиданиях продавцов. Кроме того, некоторые методы продаж включают в себя срочные требования о скидках, которые маскируют неликвидные активы, продаваемые по обычным ценам под надуманным предлогом.

Инвестирование в коммерческую недвижимость может осуществляться как в кредит, так и наличными, в зависимости от доходности конкретного объекта. Основное финансовое правило заключается в том, чтобы использовать кредит, если его стоимость ниже, чем доходность объекта; это увеличивает вашу общую прибыль за счет привлечения заемных средств. Если доходность недвижимости составляет 5%, а процент по кредиту - 10%, использование кредита снизит ваши доходы. Большинство инвестиций финансируются за счет кредитов, когда это возможно, особенно субсидируемых, таких как кредиты Сбербанка, по ставкам около 4-5%. Однако, учитывая высокую текущую стоимость кредитов, для новых проектов может оказаться выгоднее обойтись без привлечения заемных средств, если только их потенциальная доходность не превысит эти затраты.

К инвестированию в недвижимость можно подходить индивидуально или с помощью коллективных инвестиций. Если у вас небольшой бюджет, лучше инвестировать коллективно, поскольку это позволяет диверсифицировать несколько объектов недвижимости. При больших бюджетах индивидуальные инвестиции могут быть эффективными, но все равно сопряжены с более высоким риском по сравнению с диверсифицированными портфелями.

При покупке коммерческой недвижимости площадью 1000 кв.м лучше оформлять покупку на юридическое лицо, а не на физическое. Если вы покупаете коммерческую недвижимость и сдаете ее в аренду, вы занимаетесь предпринимательской деятельностью.

Выбор между стратегиями спекуляции и получения пассивного дохода имеет решающее значение. Покупка от имени юридического лица может быть выгодной, но жизнеспособны как перепродажа (спекуляция), так и аренда (пассивный доход). Спекуляция дает потенциальную прибыль, однако в долгосрочной перспективе прибыль может компенсироваться убытками.

Вывод относительно сдачи в аренду аналогичен, но с меньшими хлопотами. Докладчики сочли дискуссию очень интересной и изменили свое мнение о коммерческой недвижимости. Они выразили заинтересованность в коллективных инвестициях, считая это хорошей возможностью, несмотря на неопределенность местоположения. Диверсификация имеет решающее значение во время кризисов для создания пассивного дохода.