Разворот рынка недвижимости / Цены должны упасть / Льготной ипотеки больше нет / 1 июля 2024

Рынок недвижимости переживает критический момент, когда цены должны либо вырасти, либо неизбежно упасть. Девелоперы находятся под давлением, поскольку текущие экономические условия требуют повышения стоимости недвижимости для поддержания их деятельности.

1 июля 2024 года надежды продавцов недвижимости и застройщиков рухнули. Отмена субсидирования ипотечных кредитов стала поворотным моментом для отрасли. Это решение привело к значительной нестабильности рынка и неопределенности среди заинтересованных сторон.

Девелоперы считают, что цены на недвижимость будут расти, несмотря на окончание известной льготной программы в 2020 году. Продавцы вторичного жилья и застройщики все еще надеются, что цены на недвижимость, по крайней мере, не упадут и останутся стабильными. Основные аргументы продавцов объясняют, почему они считают, что цены на недвижимость не упадут, а могут даже вырасти.

Чтобы выгодно купить или продать квартиру, важно продумать все аспекты сделки. Если вам нужна помощь с недвижимостью в Санкт-Петербурге, Ленинградской области или других регионах России, вы можете воспользоваться профессиональной помощью. Контактные данные указаны для получения дополнительной поддержки.

Мнение о том, что цены на вторичном рынке вырастут из-за того, что покупатели перейдут на него с первичного рынка, подвергается сомнению. Аргументация зависит от того, почему эти покупатели переехали, учитывая аналогичные процентные ставки в 18%. Подробный анализ показывает, что веских причин для такой миграции нет.

Сравнение квартир в новостройках и на вторичном рынке в Московском районе Санкт-Петербурга В Московском районе Санкт-Петербурга новая двухкомнатная квартира площадью 39 квадратных метров стоит примерно 9,442 миллиона рублей без учета каких-либо отделочных работ. При первоначальном взносе в размере 2 миллионов рублей и ставке по ипотеке в размере 18% сроком на тридцать лет ежемесячный платеж составил бы около 112 тысяч рублей.

Вторичный Рынок Предлагает Более выгодные Предложения, Чем Новостройки Сопоставимая двухкомнатная квартира на вторичном рынке в том же районе продается по цене около 8,1 миллиона рублей с косметическим ремонтом и частичной меблировкой; это приводит к снижению ежемесячных платежей примерно на девяносто одну тысячу триста тридцать три рубля при аналогичных финансовых условиях, указанных выше (первоначальный взнос: два миллиона). Кроме того, более просторные квартиры, такие как двухкомнатные или даже трехкомнатные квартиры с тремя спальнями, доступны на вторичном рынке по ценам, которые все еще могут привести к более доступной ипотеке по сравнению с покупкой небольших новостроек.

На рынке недвижимости новостройки как минимум на 14% дороже вторичного жилья. На первичном рынке действительно есть интересные объекты недвижимости, но они, как правило, переоценены по сравнению со вторичными вариантами как минимум на 14%. Это наблюдение основано на примерах из московского района, который является весьма желательным для покупателей, рассматривающих возможность приобретения недвижимости для личного пользования.

Чтобы сделать новостройки привлекательными для покупателей по ипотеке с процентной ставкой 18%, необходимо значительное снижение цен. Например, при покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 9,44 млн рублей с ипотекой под 8% ежемесячные платежи составят около 54 000 рублей. Однако при покупке той же квартиры по ипотеке под 18% платеж удвоился бы и составил бы примерно 112 170 рублей в месяц. Чтобы сохранить доступность жилья и сохранить ежемесячные платежи на уровне первоначальной суммы (около 54-55 тысяч рублей), цены на недвижимость должны снизиться примерно на сорок процентов и составить примерно пять целых шесть десятых двух миллионов рублей.

Влияние отмены ипотечных программ на цены на новостройки Несмотря на отмену программы льготного ипотечного кредитования в 2020 году, цены на новостройки вряд ли снизятся из-за множества других существующих программ. К ним относятся семейная ипотека, IT-ипотека с продлением до конца 2024 года и региональные варианты, такие как арктическая и дальневосточная ипотека. Однако эти альтернативы имеют ограниченную применимость в крупных городах, таких как Москва или Санкт-Петербург.

Потенциальный спад на рынке после июля 2024 года Доля кредитов с государственной поддержкой значительна в ключевых регионах - более 30% в таких местах, как Москва и Краснодарский край, — и их отмена с 1 июля 2024 года сильно повлияет на спрос на новостройки. Поддержка семейной ипотеки также может прекратиться, если к тому времени она не будет официально продлена на определенных условиях; в противном случае она распространяется только на семьи с детьми в возрасте до шести лет, проживающие в небольших городах или крупных поселках городского типа, по сниженной процентной ставке (6%). Следовательно, застройщики могут столкнуться с резким снижением цен между минимумами примерно на 35%, а в некоторых местах потенциально до 70%.

Центральный банк (ЦБ) недавно принял решение сохранить ключевую ставку без изменений, вероятно, из-за нежелания портить настроение участникам международного экономического форума. Однако ожидается, что в конце июля ЦБ повысит эту ставку еще раз. Текущие высокие ставки, около 18%, ожидаются как минимум в течение шести месяцев или даже года, прежде чем произойдет какое-либо снижение. Даже если ставки по ипотечным кредитам упадут чуть ниже 16%, маловероятно, что сразу же начнется приток покупателей как на первичный, так и на вторичный рынки жилья.

Продавцы надеются, что Центральный банк вскоре снизит ключевые процентные ставки, что побудит вкладчиков снять свои деньги и купить недвижимость. Однако не у многих людей достаточно средств для таких инвестиций, поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами. В таких городах, как Санкт-Петербург или Москва, даже для накопления первоначального взноса требуется несколько миллионов рублей. Исторически высокие ставки по депозитам (18-24%) не привели многих инвесторов на рынок недвижимости, поэтому ожидать такой тенденции сейчас нереально.

Аргумент о том, что цены на недвижимость не упадут, а продолжат расти, основан на непрерывной работе печатного станка, что приводит к увеличению денежной массы. Денежный агрегат M2 постоянно растет, что приводит к избытку ликвидности. Такое изобилие означает, что в распоряжении людей появляется больше денег, которые они, скорее всего, инвестируют в недвижимость среди других активов. Однако, несмотря на растущую денежную массу, прямой зависимости от роста цен на недвижимость нет.

Продавцы на вторичном рынке недвижимости надеются, что цены сравняются с ценами на новые объекты. Однако, учитывая высокие ежемесячные платежи по ипотеке, необходимые для покупки недвижимости сегодня, маловероятно, что покупатели предпочтут вторичный рынок первичному. Следовательно, ожидается, что цены на обоих фронтах будут снижаться одновременно, а не сходиться.

Инвесторы на первичном рынке недвижимости надеются, что застройщики не будут снижать цены на новостройки из-за подорожания строительных материалов. За последние 4-5 лет, в то время как стоимость строительных материалов выросла на 50%, цены на недвижимость удвоились. Это несоответствие говорит о том, что девелоперы имеют значительную прибыль и возможность снижать цены в случае необходимости. Несмотря на аргументы о росте затрат на землю и рабочую силу, эти факторы также увеличиваются пропорционально примерно на 50%, а не вдвое.

Девелоперы планируют создать искусственную нехватку новостроек, чтобы избежать снижения цен. Они сократят количество новостроек, но эта стратегия ошибочна, поскольку девелоперы не могут просто прекратить строительство без существенных финансовых последствий. Остановка строительных проектов обойдется дорого из-за затрат на консервацию и возобновление работы, а также из-за предельных сроков готовности проекта к эксплуатации.

За последние четыре года 20% девелоперов покинули рынок. Несмотря на то, что в последнее время в Санкт-Петербурге наблюдался период процветания, количество девелоперов и объемы их строительства сократились более чем на 4%. Эта тенденция говорит о том, что те, кто не в состоянии поддерживать свою деятельность, уйдут из отрасли.

В Санкт-Петербурге наблюдается перепроизводство новостроек на 50%, однако цены на недвижимость в последнее время выросли вдвое. Девелоперы оценивают годовой спрос на новостройки в 3 миллиона квадратных метров, в то время как в настоящее время они строят 4,6 миллиона квадратных метров в год, что приводит к избытку в полмиллиона квадратных метров, который, по их расчетам, покупатели не могут освоить. Следовательно, девелоперы не могут создать искусственный дефицит и предсказать, что в течение двух лет на рынке останется лишь несколько крупных девелоперов, в то время как другие могут уйти.

Цени не упадут, потому что капитал не utekaet из России razolyus о том что цени на недвижимость не упадут у продавцов vtorichki я pervichki заключаеться в том что страна под санкциями деньги теперь из страны не utekayut я все tolstosum будут обязательно оставлять деньги в стране, а такъ какъ они должні инвестировать эти деньги, чтобы они конечно же будут инвестировать эти деньги в недвижимость куда yestestvenno вот прямо все эти tolstosum обязательно поидут мне купят вот эти все Тонни студии больших и маленьких однушек etikh vsyakikh yevro двушек они им прямо nuzhni да ви правда в это верите я ви верите в то что капитал и страны не витекает А вот почему-то по публикуемих данным наоборот количество денег которые выводится из страны увеличивается здесь какой-то диссонанс Правда Ну и Уж если захочется этим самым толстосумам инвестировать в недвижимость инвестировать то они будут во что-нибудь типа крупные склады или производство или возможно вот тут на днях сказали будут строить высокоскоростную железнодорожную магистраль между Петербургом и Москвой цена её 1 триллион руб вот предмет для инвестирования правда но уж никак это ваша самая занюханный вы приобрели у застройщика на пике цен

Цены на недвижимость и банковские проценты Вера в то, что цены на недвижимость не упадут, потому что это невыгодно банкам, ошибочна. Банки безразличны к стоимости залога, пока продолжаются выплаты по ипотеке, даже если стоимость недвижимости падает. Продавцы противоречат сами себе, утверждая, что банкам нужны высокие цены на недвижимость, а также намекая на будущее, когда люди не смогут выплачивать кредиты из-за экономических спадов.

Рыночные реалии продажи недвижимости Многие объекты недвижимости были приобретены по ценам, превышающим рыночные, или по стандартным ипотечным кредитам с 8%-ной ставкой, что затрудняет перепродажу без потерь. Даже новые квартиры от застройщиков часто невозможно продать по цене покупки на вторичных рынках, что приводит продавцов в финансовые ловушки при попытке быстро ликвидировать активы.

Обилие средств на депозитных счетах говорит о том, что цены на недвижимость не упадут. У застройщиков достаточно ресурсов, чтобы обеспечить себя и завершить текущие проекты, особенно те, которые будут завершены в начале следующего года. Однако в отношении объектов, срок сдачи которых значительно позднее (2026-2029 гг.), ситуация неопределенная, поскольку сейчас все меньше покупателей готовы инвестировать в новостройки. Доступность этих средств в будущем остается неизвестной на фоне снижения продаж.

Среди продавцов недвижимости распространено убеждение, что новое жилье лучше старого и, следовательно, цены на новостройки не упадут. Однако это сравнение часто несправедливо противопоставляет совершенно новые квартиры ветхим деревянным баракам или домам, построенным десять лет назад. Данные свидетельствуют о том, что цены на квартиры в этих старых зданиях ниже, чем в новостройках. Кроме того, было отмечено, что недвижимость, купленная у застройщиков несколько лет назад, не может быть продана на вторичном рынке Санкт-Петербурга по той же цене без предоставления скидки не менее 14%.

Растущие цены на Автомобили не оправдывают Стабильных Затрат на Недвижимость Аргумент о том, что цены на недвижимость не упадут из-за роста цен на автомобили, является ошибочным. Автомобильный рынок в России сталкивается с дефицитом из-за санкций, которые останавливают деятельность западных производителей и приводят к увеличению затрат на импорт автомобилей из таких стран, как Китай. Напротив, на рынке недвижимости существует проблема избыточного предложения, поскольку строится больше жилья, чем потребляется, что особенно заметно в таких городах, как Санкт-Петербург, где объем строительства превышает спрос на 1,6 миллиона квадратных метров.

Динамика Рынка Недвижимости Отличается От Динамики Автомобильного Сектора В отличие от автомобилей, предложение которых ограничено, а растущие налоги делают их дорогими, сектор недвижимости страдает от перепроизводства, не имея достаточного количества покупателей для строительства новых объектов. Этот дисбаланс говорит о том, что цены на недвижимость, вероятно, будут снижаться, несмотря на то, что в других секторах наблюдается рост цен.

Вопреки оптимистичным ожиданиям продавцов, цены на недвижимость не падают на 30-40% в одночасье. Рынок инертен, и снижение цен происходит в течение длительного периода. Исторические кризисы показали, что стоимость недвижимости снижается постепенно, обычно на это уходит от 9 до 12 месяцев с постепенным снижением в процентах.

Стратегия ежемесячного снижения цен на недвижимость Чтобы продать недвижимость на вторичном рынке Санкт-Петербурга сегодня, выставляйте ее на продажу на 1% дешевле аналогичных объектов поблизости и будьте готовы к переговорам, которые могут снизить цену до 10%. Продавцам, которые будут ждать дольше, придется еще больше снизить цены; тем, кто разместит объявления 1 июля, возможно, придется снизить их еще на 2%, что в общей сложности составит -3%. К августу может потребоваться еще одно снижение примерно на -5%, а к сентябрю, возможно, еще больше. В течение нескольких месяцев это может привести к совокупному снижению цен на -20% и более.

Снижение продаж на вторичном рынке Санкт-Петербурга Продажи значительно падают; только с апреля по май наблюдалось снижение примерно на 28%. Предварительные данные свидетельствуют о том, что продажи в июне также не улучшились. Эта тенденция указывает на то, что слишком долгое ожидание распродаж может привести к существенному снижению цен как из-за снижения спроса, так и из-за усиления конкуренции среди продавцов.

Цены на недвижимость не упадут Из-за стратегий продавцов Цены на недвижимость вряд ли упадут, потому что продавцы либо заберут свои объекты с рынка, либо сдадут их в аренду. Если вы хотите продать свою квартиру сейчас, важно снизить цену немедленно. Многие считают, что владельцы недвижимости удалят объявления и предпочтут сдавать их в аренду, а не продавать по сниженным ценам.

Проблемы при сдаче недвижимости в аренду вместо продажи Сдача недвижимости в аренду не всегда является приемлемым решением из-за различных сложностей, таких как повреждение квартир арендаторами или уход с неоплаченными долгами. Идеальный сценарий, при котором арендодатели стабильно получают доход от аренды без проблем, встречается редко; часто расходы на содержание сводят на нет прибыль. Несмотря на то, что некоторые считают иначе, многие люди продолжают выставлять свои дома на продажу, а не полностью сдают их в аренду.

Лучшие Telegram-каналы для получения информации о недвижимости Откройте для себя лучшие Telegram-каналы о недвижимости, в том числе "Бетон своей квартиры", который предлагает ценные обновления. Не забудьте подписаться на мои собственные каналы: "Инспектор новостроек" и "Щегельский о недвижимости". Ссылки приведены под этим видео, где я делюсь всеми таблицами и графиками, которые можно увидеть в видео, а также часто используемыми аналитическими материалами. Написание текстов в Telegram дает мне больше гибкости, чем создание видеороликов.

Участвуйте в дискуссиях по развитию рынка Спасибо, что досмотрели до конца, мы ценим ваши отзывы! Поделитесь своими мыслями о развитии рынка недвижимости в разделе комментариев.

Агенты по недвижимости со всей Российской Федерации приглашаются вступить в Национальную палату недвижимости. Спикер подчеркивает, что это интересно и выгодно для членов палаты. Они напоминают зрителям, что при обсуждении вопросов недвижимости нужно упоминать свой город.