ПОКУПКА КВАРТИРЫ ГУБИТЕЛЬНА В 2024! Откровенно о недвижимости с Николаем Мрочковским...

Введение Онара Онар Бабайкин, 35-летний пенсионер и ведущий. Он представляет Николая Мрочковского, инвестора, писателя, экономиста, у которого четверо детей.

Инвестиции в недвижимость Дискуссия об инвестициях в недвижимость и противоречивые чувства по отношению к ним из-за значительных потерь при инвестировании.

Недвижимость как предпочтительный актив Спикер изначально вложил инвестиционный капитал в основном в недвижимость, постепенно приобретя около 25 объектов недвижимости, таких как квартиры и жилые помещения для сдачи в аренду или перепродажи. Несмотря на потенциальные убытки, стабильность и кредитное плечо, предлагаемые недвижимостью, сделали ее предпочтительным выбором по сравнению с другими инвестиционными инструментами.

Привлечение инвестиций в недвижимость Спикер использовал стратегию привлечения значительных сумм заемных средств по низким процентным ставкам для инвестирования в объекты недвижимости. Этот подход позволил им строить небольшие квартиры в более крупных объектах для увеличения дохода за счет краткосрочной или ежемесячной аренды.

Жилая недвижимость является приоритетом для ипотечного кредитования из-за более низких барьеров входа и потенциального дохода от роста стоимости недвижимости. Коммерческая недвижимость имеет более высокие затраты на покупку и ограниченные инвестиционные возможности для начинающих.

Инвестиционный портфель Николая Николай рассказывает о своем инвестиционном портфеле, который включает недвижимость, акции, облигации, золото и некоторую международную недвижимость. Он также упоминает прямые инвестиции в бизнес-проекты и небольшой процент добычи криптовалют.

Уроки биткоин-миллионера Николай делится историей знакомого, который стал миллионером, купив биткоин по низкой цене в 2013 году. Это служит мотивацией для Николая инвестировать в оборудование для майнинга криптовалют, чтобы не упустить будущие возможности.

Стратегии богатых инвесторов Большинство состоятельных инвесторов из окружения спикера сколотили свое состояние в первую очередь за счет социальных выгод, таких как бизнес, карьерный рост и многое другое. Хотя инвестиции в недвижимость могут показаться невыгодными с инвестиционной точки зрения, они могут быть выгодны для создания бизнеса в сфере недвижимости путем управления недвижимостью или продажи франшиз.

Активный и пассивный доход Активный доход, получаемый за счет активной работы, приносит более высокую отдачу по сравнению с пассивными инвестициями. Спикер делится личным опытом инвестирования в недвижимость и подчеркивает, что активное управление капиталом со временем приводит к значительному росту доходов. Кроме того, он упоминает о переходе от проведения семинаров по недвижимости к сосредоточению на собственных проектах, при этом получая существенную прибыль.

Диверсификация недвижимости Диверсификация в сфере недвижимости привлекательна из-за масштабных продаж и высокого порога входа. Инвесторы склонны концентрировать свой капитал на одном объекте, таком как квартира или студия, что затрудняет создание диверсифицированного портфеля недвижимости.

Небольшие инвестиции в недвижимость Инвестирование в объекты меньшего размера, такие как гаражи и складские помещения, может принести более высокую доходность по сравнению с квартирами. Здесь также применяется принцип диверсификации, направленный на создание множества независимых источников пассивного дохода от таких активов, как акции, облигации и фонды недвижимости.

Управление объектами недвижимости Спикер обсуждает проблемы управления несколькими объектами недвижимости, подчеркивая важность экономии времени и передачи управления компаниям на аутсорсинг за комиссионные. Он упоминает о ремонте, вопросах технического обслуживания и принятии решений относительно вариантов посуточной или недельной аренды.

Дополнительный доход от управления недвижимостью Спикер подчеркивает потенциал получения дополнительного дохода, если доверить местным риэлторам или компаниям по управлению недвижимостью продажу и аренду. Он предполагает, что это может быть относительно простым способом получения дополнительного дохода от инвестиций в недвижимость в различных регионах, таких как Москва и Санкт-Петербург.

Понимание кредитного риска Кредитный риск связан с возможностью обвала рынка недвижимости, что приведет к резкому падению стоимости недвижимости и списанию долгов. Спикер подчеркивает, что в сфере недвижимости трудно защититься от всех рисков, поскольку непредвиденные обстоятельства могут привести к падению местных цен. Однако общая стоимость недвижимости, как правило, растет вместе с инфляцией.

Управление ипотечными рисками Спикер советует удерживать выплаты по ипотеке на уровне ниже трети вашего дохода и принимать взвешенные риски при получении нескольких ипотечных кредитов. Некоторые люди могут брать дополнительные ипотечные кредиты из страха, но другие делают это для комфорта и безопасности.

Балансирование риска и доходности при рискованных инвестициях Сэм рассказывает о своем подходе к рискованным инвестициям, выражая любовь к высокорисковым инструментам, таким как прямые коммерческие предприятия. Он подчеркивает важность управления рисками относительно потенциальной доходности, приводя такие примеры, как рискованные инвестиции в автомобили и гаражи, которые могут быть снесены в любой момент.

Компетентность, снижающая инвестиционные риски Вторая часть посвящена компетентности в принятии инвестиционных решений. В ней сравниваются опытные инвесторы, которые понимают стратегии диверсификации, с новичками, которые сталкиваются с более высокими рисками из-за недостатка знаний. Примеры включают успешный пассивный доход от грамотного управления гаражом по сравнению с неосведомленными новичками, сталкивающимися со значительными рисками.

Спикер обсуждает концепцию краткосрочной аренды и задается вопросом, почему люди сдают свою недвижимость в аренду с небольшой прибылью. Он подчеркивает, что управление недвижимостью, инвестирование времени в такие услуги, как уборка, и общение с арендаторами являются важными аспектами этого бизнеса.

Микроинвестирование в складские помещения и гаражи Инвесторы занимаются микроинвестированием, чтобы приобрести опыт, накопить капитал и расширить свои инвестиции от небольших активов к более крупным. Это включает в себя изучение складских помещений, небольших квартир или комнат, коммерческой недвижимости и даже гаражных помещений для получения потенциального пассивного дохода.

Эффективное управление недвижимостью Эффективное управление недвижимостью предполагает автоматизацию с помощью электронных замков с удаленным доступом для удобства арендаторов. Один менеджер может эффективно управлять примерно 30 объектами аренды, используя автоматизированные системы для звонков, регистрации заезда/отъезда и задач технического обслуживания.

Обучение финансовой грамотности посредством инвестиций в недвижимость "Обучение финансовой грамотности можно начать с инвестирования в гаражное помещение или аналогичный актив для получения пассивного дохода в качестве первого шага к финансовой свободе. Это практический способ рассказать детям об инвестиционных стратегиях, а также привести реальные примеры успешных инвестиций в недвижимость".

Инвестирование в бумажную недвижимость Спикер обсуждает концепцию инвестирования в бумажную недвижимость, в частности в коммерческую недвижимость. Он упоминает, что из-за размера своего капитала он не может позволить себе приобретать такую недвижимость напрямую и нашел решение, инвестируя через бумажную недвижимость. Опыт инвестиций в коммерческую недвижимость в основном отрицательный, но были и успешные случаи.

Проблемы и отдача от инвестиций Спикер делится своим негативным опытом работы с некоторыми инвестиционными проектами, предполагающими высокую доходность, но также и значительные убытки. Он подчеркивает недостаток ликвидности в этих проектах, несмотря на приличную годовую доходность (около 89%). Кроме того, он выражает обеспокоенность по поводу недостаточного роста по сравнению с темпами инфляции и подчеркивает непредсказуемость рыночных результатов.

Инвестирование в международную недвижимость Спикер продолжает инвестировать в международную недвижимость, владея недвижимостью в Таиланде, Дубае и на Бали. Он делится своим опытом покупки небольшой квартиры-студии в Таиланде до начала пандемии и рассказывает о том, как это была замороженная инвестиция с неопределенными перспективами. В Дубае он купил квартиру недалеко от района Бурдж-Халифа, которая сдается в аренду ежемесячно с доходностью примерно 11% годовых в течение зимнего сезона.

Риски инвестиций в зарубежную недвижимость Спикер советует не инвестировать за границу, основываясь на своем личном опыте и наблюдениях за другими инвесторами, которые сталкиваются с проблемами при приобретении недвижимости за рубежом из-за высоких цен на покупку и неопределенности в отношении будущих доходов. Даже при наличии хорошей недвижимости потенциальный доход от зарубежных инвестиций может составлять всего около 6-8% годовых.

Тенденции инвестирования в недвижимость Николай обсуждает риски и издержки инвестиций в недвижимость, сравнивая текущие затраты с теми, что были 15-20 лет назад. Он подчеркивает значительный рост цен на недвижимость и ставок по ипотечным кредитам, что делает инвестиции в недвижимость в настоящее время экономически невыгодными для многих людей.

Перспективы на будущее в сфере недвижимости Николай выражает скептицизм по поводу потенциала будущего роста инвестиций в недвижимость из-за высоких цен на недвижимость и перспектив низкого дохода. Он упоминает, что даже состоятельные люди с осторожностью относятся к крупным инвестициям в недвижимость, поскольку они ожидают замедления или стагнации стоимости недвижимости в течение следующих 2-3 лет.

Николай активно инвестирует в прямые инвестиции в бизнес и фондовый рынок. По консервативным облигациям доступны хорошие процентные ставки, а по более рискованным - еще более высокие.

Спикер обсуждает существование пассивного дохода и его источники, включая инвестиции в недвижимость. Он упоминает, что на его канале есть несколько видеороликов с более чем 20 источниками пассивного дохода.

Уроки, извлеченные из двух кризисов За последние 3 года мы пережили два крупных кризиса - один в 2020 году и другой в 2021 году. Эти кризисы в некоторой степени затронули не только фондовый рынок, но и недвижимость. Извлеченные уроки включают в себя готовность к нестабильности в течение следующего десятилетия, диверсификацию инвестиций с использованием различных инструментов и валют и повышение финансовой компетентности с помощью альтернативного финансового образования.

Подготовка к турбулентности Ключевым выводом является подготовка к продолжающейся турбулентности путем повышения устойчивости личных финансов. Это предполагает диверсификацию инвестиций в различные схемы, включая криптовалюты, несмотря на первоначальный скептицизм. Кроме того, сосредоточение внимания на самообразовании с помощью легкодоступных ресурсов, таких как образовательные каналы на YouTube, может повысить как потенциальный доход, так и безопасность.

Цель инвестирования Постоянно спрашиваю себя и других, зачем они инвестируют. Изначально это было сделано для снижения стресса и создания пассивного дохода для более безопасного будущего. Со временем взгляд на пассивный доход изменился с простого выживания на комфортную жизнь.

Создание пассивного дохода Начал с постановки цели создать пассивный доход, достаточный для элементарного выживания, затем перешел к созданию комфортной жизни за счет инвестиций в акции, недвижимость и другие проекты, такие как книги по финансовой грамотности и благотворительные инициативы.

Трансформация благодаря финансовой стабильности Осознание того, что финансовая стабильность позволяет сосредоточиться на позитивных изменениях в мире, инициируя различные эффективные проекты, такие как детские книги о финансовой грамотности и благотворительные мероприятия, такие как станции переливания крови в больницах.