Юрист про недвижимость Бали | Минусы лизхолда, реальные налоги и странные законы

Алексей, юрист с острова Бали, рассказывает о правовых последствиях криптовалютных транзакций и возможной проверке со стороны полиции. Он подчеркивает, что участие в подобной деятельности может привести к серьезным последствиям, таким как тюремное заключение на срок до трех лет. В беседе подчеркивается важность понимания прав собственности и решения юридических проблем, связанных с инвестициями. Telegram-канал Алексея служит ценным источником информации о законах собственности и проблемах инвесторов.

Различные юридические мнения юристов на Бали На Бали различные мнения юристов обусловлены различными факторами, включая языковой барьер и культурные представления. Когда иностранцы обращаются за юридической консультацией, местные адвокаты часто общаются на английском языке, не приводя конкретных ссылок на законы, что приводит к недоразумениям. Поверхностное понимание закона широкой общественностью вносит еще большую путаницу; многие полагаются на неофициальные соглашения, а не на официальную документацию по деловым или имущественным вопросам.

Двусмысленность и противоречия в индонезийском законодательстве Индонезийские законы детализированы, но содержат противоречия, которые могут быть разъяснены только в судебном порядке, когда стороны представят свои толкования. Однако до суда доходит очень мало дел из-за отсутствия правовых коллизий, возникающих из-за небрежного подхода сообщества к регулированию. Следовательно, по некоторым вопросам сохраняется неопределенность, поскольку ни местные, ни иностранные юристы, изучающие эти законы, не дали однозначных ответов.

Важность соблюдения законодательства для иностранных застройщиков на Бали Многие местные жители на Бали исторически пренебрегали законами, сосредоточившись вместо этого на своем бизнесе. Иностранным застройщикам настоятельно рекомендуется соблюдать правила, а не прибегать к взяточничеству или неформальным соглашениям для достижения спокойствия. Игнорирование закона может привести к серьезным последствиям, включая штрафы и уголовные обвинения; поэтому понимание рисков имеет решающее значение. Представление о том, что законы применяются по-разному, может ввести в заблуждение, поскольку в последнее время усилился контроль за зарубежной деятельностью.

Будущие риски, связанные с несоблюдением нормативных актов По мере того, как растет осведомленность общественности о законной деятельности иностранцев, при долгосрочных инвестициях необходимо учитывать возможные последствия пренебрежительного отношения к правилам в прошлом. Регулирующие органы развиваются и могут более строго следить за соблюдением требований в будущем. Несоблюдение требований сегодня может привести к дальнейшим штрафным санкциям в будущем, если стандарты не будут соблюдаться во время строительных проектов или эксплуатации.

Понимание принципов владения недвижимостью на Бали На Бали понятие владения недвижимостью часто неправильно понимают из-за таких терминов, как аренда и фригольд. Индонезийское законодательство не признает эти понятия в том виде, в каком они существуют в других странах; вместо этого оно предлагает различные права, такие как Хак Сева (долгосрочная аренда) и Хак Милик (собственность для граждан). Иностранцы могут приобретать землю на определенных условиях, но должны руководствоваться сложными нормативными актами, которые отличаются от общепринятых представлений о праве собственности.

Работа с договорами аренды для иностранных покупателей Hak Sewa позволяет иностранцам арендовать землю без официальной регистрации в Министерстве сельского хозяйства. Это соглашение предусматривает получение сертификата, подтверждающего срок аренды, но ограничивает коммерческое использование, если не указано иное. В качестве более надежных вариантов иностранные покупатели могут рассмотреть соглашения "Хак Пока", которые предусматривают более длительный срок действия - до 25 лет - с возможностью продления по согласованию с землевладельцем.

Возможности получения визы на второй дом в сфере недвижимости на Бали Инвестирование в недвижимость на Бали дает возможность получить визу на вторую родину, позволяющую иностранцам проживать там до десяти лет. Однако для получения этой визы необходимо приобрести элитную недвижимость стоимостью более миллиона долларов или внести средства в местные банки. Доступность такой элитной недвижимости ограничена, и многие инвесторы часто пользуются ее спросом.

Проблемы с земельными сертификатами и обещаниями застройщика Процесс получения сертификатов на землю может быть сложным и неопределенным; как правило, они выдаются сроком на 30 лет без гарантий продления. Хотя наличие документации, выходящей за рамки договоров аренды, может показаться выгодным, возникает вопрос о ее ценности, учитывая связанные с этим проблемы. Многие разработчики заявляли об успехах в отношении этих сертификаций, но скептицизм сохраняется из-за прошлого опыта, когда обещанные визы не были выданы должным образом.

Государственный Контроль за Правами на Строительство Инвестиционная модель получения прав на строительство утратила свое значение, поскольку правительство сохраняет за собой окончательную власть над землепользованием. Даже при соблюдении условий государство все равно может принять решение не продлевать права на строительство по истечении 30 лет. Примеры из реальной жизни иллюстрируют это: в одном случае рынок был признан недостаточным для дальнейшего развития; в другом случае изменения в территориальном планировании сделали существующую землю непригодной для использования по назначению.

Информация о мировых рынках недвижимости Изучение рынков недвижимости, таких как Индонезия, позволяет извлечь ценные уроки из опыта таких стран, как Вьетнам и Таиланд, в отношении владения недвижимостью иностранцами. Существуют различные формы собственности, такие как аренда и фригольд, с различными условиями; в Таиланде допускается аренда на срок до 90 лет с возможностью продления при перепродаже. В Камбодже и Вьетнаме некоторые объекты недвижимости могут быть приобретены без прямой привязки к землевладению.

Владение землей в Индонезии может быть сложным, особенно для иностранцев. Существуют инструменты, позволяющие со временем перерегистрировать собственность на более четкие формы собственности. Например, иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость по договорам аренды сроком до 30 лет и более при определенных условиях. Если недвижимость построена на государственной земле, к ней могут прилагаться специальные сертификаты и правила, регулирующие ее использование и срок действия прав собственности.

Понимание затрат на приобретение недвижимости в собственность Покупка недвижимости в Джакарте сопряжена с дополнительными расходами, особенно для иностранных физических лиц. При приобретении земли через юридическое лицо, такое как Guna Banna, необходимо учитывать налоги и сборы, которые могут взиматься в зависимости от выбранного местоположения. Как правило, покупка земли обходится дороже, чем ее аренда; однако владение ею обеспечивает фиксированные затраты на обновление в зависимости от площади, а не колебания рыночных ставок через 30 лет.

Ознакомление с правилами ведения бизнеса для иностранных инвесторов Создание компании для облегчения владения может быть сложной задачей, поскольку Индонезия классифицирует крупный бизнес иначе, чем небольшие предприятия, такие как виллы или кафе. Хотя создание бизнеса может упростить такие процессы, как получение долгосрочных виз или разрешений для инвесторов, правила являются строгими и со временем могут меняться. Будущее остается неопределенным в отношении того, как будут развиваться эти законы, но понимание текущих требований имеет решающее значение для потенциальных инвесторов.

Недвижимость на Бали, находящаяся в свободном владении, выгодна тем, что ее можно зарезервировать для осуществления важных видов деятельности. Продажа недвижимости на законных основаниях с правом пользования (Guna) позволяет владельцам продавать ее гражданам Индонезии, которые заинтересованы в приобретении таких прав. Существуют различные варианты использования этих объектов недвижимости, в том числе сдача их в аренду на период владения и потенциальное продление срока пользования после истечения первоначальных сроков. Хотя существует неопределенность в отношении продления через 30 лет, многие случаи указывают на то, что продление происходит, несмотря на то, что в некоторых случаях этого не происходит.

Конституционные требования к капиталу влияют на иностранные инвестиции Минимальный уставной капитал в Индонезии составляет 600 000 долларов США, что необходимо для привлечения крупных иностранных инвестиций. Такая значительная сумма является препятствием для малого бизнеса и вызывает опасения по поводу потенциальных рисков в случае отсутствия капитала. Компании должны продемонстрировать эти инвестиции путем приобретения недвижимости, чтобы претендовать на получение необходимых сертификатов.

Расходы на содержание юридического лица и комплаенс-риски Ежегодные расходы на содержание юридического лица составляют около 400 долларов США плюс дополнительные сборы в зависимости от уровня доходов. Несоблюдение требований налоговой отчетности может привести к серьезным последствиям, включая ликвидацию компании и потерю активов, таких как недвижимость, зарегистрированная на ее имя. Регулярная финансовая отчетность имеет решающее значение, поскольку пренебрежение ею может привести к действиям правительства в отношении организаций, не соблюдающих требования законодательства.

Юрист, рассматривающий возможность инвестирования в недвижимость на Бали с бюджетом в 500 000 долларов, скорее всего, сосредоточится на таких известных районах, как Чангу или Семиньяк. Они отдают предпочтение объектам недвижимости, цены на которые не завышены, и предпочитают работать с авторитетными застройщиками, имеющими опыт успешных проектов. Доверие к опытным застройщикам имеет решающее значение из-за сложностей, связанных с юридическими вопросами и оценкой качества строительства. Выбирая проверенные компании, вы получаете доступ к надежным финансовым данным и документации, а не полагаетесь исключительно на рекламные материалы.

Понимание различий в налогообложении недвижимости Налогообложение недвижимости существенно различается в зависимости от типа собственности и стадии сделки. Например, продажа недвижимости на праве свободного владения облагается другими налогами по сравнению с передачей в аренду. Ставка налога при передаче прав аренды обычно составляет 10%, в то время как при продаже земли может составлять около 5% плюс дополнительные региональные проценты.

Влияние статуса резидента на налоговые обязательства Статус налогового резидента влияет на ставки подоходного налога; нерезиденты могут облагаться более высокими налогами, чем резиденты, при получении доходов от операций с недвижимостью. Правительства контролируют соблюдение законодательства различными способами, в том числе требуя от местных компаний удерживать налоги до осуществления платежей иностранным владельцам или подрядчикам, участвующим в продаже недвижимости.

Работа с соглашениями об избежании двойного налогообложения Соглашения об избежании двойного налогообложения между такими странами, как Индонезия и Россия, помогают снизить чрезмерное налоговое бремя для экспатриантов, арендующих недвижимость за рубежом. Резиденты должны точно декларировать свои доходы в разных юрисдикциях, гарантируя, что они соблюдают как местные законы, так и международные договоры в отношении отчетности о доходах.

Управление процедурами наследования на Бали Наследование имущества на Бали предполагает уведомление прямых наследников об имеющемся имуществе. Когда человек умирает, процесс раздела имущества требует от наследников заявить о своих правах на имущество, что может повлечь за собой судебные разбирательства или взаимные соглашения между ними. Основные документы должны быть переведены на индонезийский язык и нотариально заверены для представления соответствующим органам, таким как застройщики или землевладельцы.

Понимание прав и проблем при передаче собственности Права наследования зависят от того, было ли право собственности оформлено на физическое лицо или на юридическое лицо. Если инвестор желает оставить свои активы по завещанию, ему необходимо официальное нотариальное заверение в стране его гражданства, чтобы оно имело силу в Индонезии. Правопреемники имеют преимущественные права независимо от каких-либо предварительных договоренностей инвесторов о передаче активов; однако могут возникнуть осложнения, если члены семьи не знают о некоторых покупках, совершенных умершим.

Проблемы, с которыми сталкиваются россияне при покупке недвижимости на Бали Граждане России все чаще приобретают недвижимость на Бали, особенно в связи с замораживанием их активов в Европе в результате санкций. Однако приобретение недвижимости на острове сопряжено с трудностями, поскольку нет единого регистрационного органа, который мог бы гарантировать защиту от ареста или замораживания активов в период действия санкций. Отношения между Россией и Индонезией остаются сложными; хотя прямых ограничений для российских граждан, проживающих в Индонезии, нет, геополитическая напряженность может повлиять на будущие сделки.

Влияние санкций на договоры аренды В таких странах, как Испания и Италия, где были заморожены российские активы, возникают опасения по поводу соглашений об аренде недвижимости, принадлежащей россиянам. Хотя замораживание активов грозит не всем гражданам России — только тем, кто подпадает под конкретные санкции, существует вероятность усиления контроля в случае дальнейшего ухудшения отношений. Эта неопределенность усложняет права собственности и поднимает вопросы о том, как иностранное гражданство может повлиять на юридические вопросы, касающиеся управления недвижимостью.

Важная роль Комиссара в формировании компании Для открытия компании на Бали требуется как минимум два учредителя, один из которых должен быть назначен уполномоченным. Роль уполномоченного включает в себя консультирование и надзор за деятельностью компании, но не позволяет ему выполнять определенные функции, такие как подписание документов от имени компании, без присутствия официального директора. Для этого человека крайне важно поддерживать связь с обоими учредителями, обеспечивая их надежность и доступность в долгосрочной перспективе.

Управление рисками и долями владения Выбор уполномоченного предполагает понимание потенциальных рисков, связанных с личными отношениями; назначение кого-то из близких может привести к осложнениям в случае изменения обстоятельств, например, развода. Важным аспектом является то, что доля владения не может составлять нулевого процента; при регистрации должна быть задействована какая-то значимая доля участия. Кроме того, все решения принимаются при участии обоих учредителей, если иное не предусмотрено соглашениями, достигнутыми в ходе встреч.

Инвестирование в недвижимость на Бали может стать решением для частных лиц, сталкивающихся с трудностями при управлении криптовалютными средствами в Европе. Покупатели часто рассматривают возможность приобретения недвижимости, сдачи ее в аренду на год или два, а затем продажи, чтобы облегчить перевод денег обратно на свои счета в европейских банках с помощью Swift-переводов. Однако этот процесс вызывает вопросы о происхождении средств, использованных для покупки недвижимости; покупатели должны предоставить доказательства того, что эти активы были приобретены законным путем. В Европе крупные операции с наличными требуют тщательного изучения источников дохода и расходов, связанных с этими суммами.

Риски, связанные со строительством без разрешительных документов Застройщики часто строят без разрешений на строительство, выбирая SLF (упрощенную систему лицензирования) вместо PBG (гарантия получения разрешения на строительство). Хотя наличие PBG имеет решающее значение, поскольку оно означает соблюдение законодательства и может предотвратить серьезные штрафные санкции, многие разработчики рискуют, полагая, что они не столкнутся с последствиями. Реальность такова, что проверки могут остановить проекты, если не будет надлежащей документации, что приведет к значительным задержкам.

Типы разработчиков и их стратегии Существуют разные типы застройщиков: у некоторых уже есть разрешение на строительство, в то время как другие все еще его получают или предпочитают вообще не получать. Для крупных проектов с большим количеством объектов вблизи городских районов отсутствие разрешения вызывает опасения; однако небольшие проекты могут нести меньший риск из-за их удаленного расположения. Разработчики должны тщательно взвесить эти риски, принимая решение о том, следует ли предоставлять необходимые документы перед началом работы.

Важность соблюдения местных нормативных актов Получение действительного разрешения на строительство предполагает строгое соблюдение местных правил, касающихся землепользования и строительных норм, которые различаются в зависимости от региона. Несоблюдение этих правил может привести к внесению изменений в проект или даже к постановлению властей о сносе, если после завершения строительства возникнут жалобы. Инвесторы должны быть проинформированы о потенциальных проблемах, связанных с несоблюдением требований, чтобы они могли эффективно оценить риски, прежде чем инвестировать в такие предприятия.

Более строгие правила зонирования земель на Бали На Бали правила зонирования территории становятся все более строгими, что усложняет строительные проекты. Различные зоны обозначаются такими цветами, как зеленый и желтый; однако многие считают, что на самом деле классификация более тонкая, чем кажется. Процесс перевода обозначений землепользования может быть длительным и варьироваться в зависимости от региона из-за конкретных местных планов и квот на жилую застройку.

Решение проблем, связанных с инвестициями в недвижимость Понимание действующих законов, касающихся землепользования, имеет решающее значение перед осуществлением инвестиций в недвижимость на острове. Изменения, происходящие с течением времени, могут привести к устареванию предыдущих классификаций или неожиданным ограничениям при попытке перевода объектов недвижимости из одного типа зоны в другой. Местные власти внимательно следят за этими изменениями, часто требуя значительных финансовых стимулов для получения разрешений, в то время как им приходится преодолевать сложный бюрократический ландшафт.

На Бали строгие законы часто застают иностранных туристов врасплох. Участие в азартных играх может повлечь за собой суровые наказания; проведение игры в покер может привести к тюремному заключению сроком до девяти лет для организатора. Внебрачное сожительство также незаконно и может повлечь за собой тюремное заключение, а критическое обсуждение религиозных убеждений может рассматриваться как серьезное правонарушение. Кроме того, пропаганда атеизма или оспаривание местных религий могут повлечь за собой юридические последствия из-за строгих правил Индонезии, запрещающих подобные действия.

Понимание законов о диффамации в Индонезии В Индонезии законы о диффамации предусматривают уголовную ответственность за выражение субъективного мнения о застройщиках или объектах недвижимости. Критика должна основываться на конкретных фактах, достоверность которых может быть доказана, чтобы избежать юридических последствий. Простое изложение личных предпочтений или наблюдений не является диффамацией, если только оно не является заведомо ложным.

Ориентируясь в требованиях к юридическим доказательствам Судебный иск требует от потерпевшей стороны предоставления доказательств и может включать официальный перевод заявлений, сделанных на другом языке. Если разработчик чувствует себя оскорбленным критикой, ему потребуются веские доказательства, чтобы успешно заявить о клевете; в противном случае критик остается защищенным, если его комментарии основаны на мнении, а не на искажении фактов.

Последствия и стратегии разрешения конфликтов Возможные последствия необоснованных претензий включают штрафы, но не обязательно приводят к депортации, если только нарушения иммиграционных правил не происходят одновременно с другими правонарушениями. Приветствуется открытый диалог и переговоры, поскольку мирное урегулирование часто приводит к лучшим результатам, чем судебные разбирательства; поддержание прозрачности помогает избежать недоразумений между вовлеченными сторонами.